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宋亮听完李牧的介绍，轻叹一声，说：“这种项目相当庞大啊，你有把握？”
李牧说：“我有做好之后能赚钱的把握，至于怎么做好，就得看你的了，毕竟我对房地产的具体运作一无所知，我甚至不知道你们跟银行是怎么合作的。”
宋亮说：“银行那边的合作很简单，就是互惠互利，银行也有营收压力，现在房地产比较热，他们很愿意把钱投入到房地产项目上，一般就是开发商拿到地之后抵押给银行，然后银行给开发商一笔贷款，开发商拿到钱启动开发，等到楼盘建成、出售之后，再把银行贷款填上。”
李牧问他：“这里面的杠杆大概有多少倍？如果是一个宣称总投资十亿的地产项目，开发商需要出多少钱？”
宋亮说：“一般情况下是10…20％之间，主要用在拿地，毕竟有了地银行就会给你钱。”
说着，宋亮又道：“如果跟政府的关系过硬的话，拿地的出让金都可以先欠着，然后用那地去找银行拿钱，银行看到地就会批款，这样前期资金就有了，这基本上是空手套白狼，一分钱不花直接拿银行的钱开工，而且楼只要盖起来，没等封顶就可以拿这栋楼再去抵押，再从银行套一笔钱出来做后续资金，一般来说，这些钱就可以支撑到开盘了。”
李牧听得惊讶咋舌：“拿政府的地套银行的钱，开工之后再赚民众的钱，真真是空手套白狼啊！”
第415章 换辆车（）
宋亮对于房地产的理解，比李牧要精深的多，他对李牧说：“如果你让我用一句话来概括房地产的话，我想我应该不会用空手套白狼，房地产在国内，更像是一个借鸡生蛋的故事。”
“地皮就是政府手里可以下单的鸡，开发商只要有能耐把鸡借过来，手握大量饲料的银行就会立刻借给你饲料，能让这只鸡下多少蛋，就要看房地产商的本事了，毕竟鸡也不是白借的，如果搞不好，借鸡生蛋的买卖也会干成鸡飞蛋打。”
李牧此刻心里想的是日后那个混成了网红的首富之子，他家的商业地产遍布全国，当万达广场在全国一二线城市成为地标的时候，据说万达每年会收到上百个城市的投资邀请，当地政府为了吸引万达广场的入驻，往往会给出极大的优惠政策扶持，甚至能在有的城市实现零价拿地，即便如此，万达也要经过慎重考量，才会决定是否在该地投资。
做大型商业地产，还有政府愿意白给地皮，现在说起来好像痴人说梦，但李牧心里清楚，这不是什么天方夜谭，是切实发生过的事情。
万达广场的模式在国内商业地产里算是非常先进的，它做的不只是商业地产开发及运营这么简单，万达广场背后有大量中高端品牌商家捆绑，万达广场开在哪里，捆绑的企业就要跟着入驻，所以，万达广场一旦选择登陆某个城市，它带来的不仅仅是普通的消费娱乐，而是同时带来了一大堆知名品牌扎堆，对消费者的吸引力是非常大的，而且对地方政府来说，也是一举多得的招商引资策略，所以他们才会为了引进万达广场，而放低姿态、给出各种优惠扶持政策。
正是因为万达的这种操作模式，万达才有资格和自信说那句听起来狂妄，但却毋容置疑的话：万达广场就是城市中心。
和商业地产相比，住宅地产中政府的地位却是绝对的高高在上，除非有内部过硬的关系，否则做住宅地产还想拿政府大力的优惠扶持，可能性微乎其微，仅有的几种可能无非就是：老城区改造、棚户区改造、新城区建设这种投资风险大、操作困难大的项目，搞不好随时有可能万劫不复。
宋亮见李牧一言不发，一边开车一边好像还在想事情，忍不住问他：“想什么呢？说来听听？”
李牧微微一笑，说：“还是想商业地产的事情，越想越觉得大有可为。”
宋亮说：“如果你真觉得大有可为，那我们就可以试着去搞一搞，你刚才说的那种商业地产的规划，我觉得还是非常有远见的，不过真想在燕京做商业地产的话，咱们得先在这天子脚下站稳脚跟，先从住宅地产切入，练练手，也积攒些资本，毕竟做商业地产的成本还是非常高的。”
李牧点了点头，钱倒不是什么问题，今年自己手里至少有四条现金流，一个是传奇霸主外挂，这款外挂一个月的收入在百万左右；
另一个是开心农场，每天百万级别的流水，如果今年能够保持热度，至少也能赚个小几亿元；还有即将结束内侧的《奇迹mu》，这款游戏前半年要是做不到一天三五百万流水，都对不住自己重活这一场，九城运营它时的巅峰数据，应该是一天流水将近千万的；
最后一个现金流就是即将上线的yy了，yy如果上线，各种增值服务成了气候之后，每天的流水也至少要在百万级别才说得过去。
李牧是牧野科技、暴风娱乐的绝对大股东，今年赚到手的钱估计会是一个天文数字，这还不算李牧计划把易听网股份套现的预计收入，如果也算进来，恐怕今年真是要大丰收了。
有这么多盈利点在手里，李牧也有足够的把握去投资房地产项目，今年先拿住宅地产练练手，和宋亮、陈泽磨合一下，如果这个团队真的有默契，明年就可以上大规模的商业地产项目了，搞不好自己可以在2003年就把燕京的“万达广场”改头换面开起来。
开着车，李牧对宋亮说：“我给你在东三环定了个五星级酒店豪华套房，中午陈泽会过来一起吃饭，咱们就直接在酒店房间里吃，边吃边聊。”
“好，你是东道主，我听你安排。”
话音刚落，车后方响起了急促的鸣笛声，李牧看了一眼后视镜，一辆黑色的轿跑车正紧咬着自己的车尾，对方不但一个劲的按喇叭，还不停的闪着大灯。
正纳闷，李牧瞥见自己左右两侧的车道，左侧超车道一辆小轿车领先自己半个车身，速度和自己差不多，都在120公里左右，右侧一辆大巴速度也不慢，至少一百一十公里的速度，落后自己一点，后面的黑色轿跑车明显是想超车，但此时包括李牧在内的三辆车都没有给他留出足够的超车空间，他在后面不停的按喇叭闪灯，应该就是想催促李牧加速，然后给他让道。
被人在后面这么没有礼貌的催促示意，李牧心里有些不爽，轿跑车又有什么了不起？在高速上也应该遵循交通规则，自己车速已经在允许范围内的最高了，它还想超车的话，就想办法从两侧超，最起码自己不会超车再给他让道，于是李牧也没搭理他，依旧保持着120的车速没有变。
后面的黑色轿跑车见李牧没有理会他，便不停的在后面按着喇叭，同时不停闪烁大灯，虽然是白天，但后车大灯依旧非常醒目，一闪一闪颇为恼火。
宋亮扭头看了一眼，忍不住骂道：“开个g8宝马得瑟什么玩意儿。”
李牧表情有些愠怒：“装逼来了。”
李牧话刚说完，后面那辆宝马车终于等到自己右侧的大巴车和自己拉开了一定的距离，随后，他猛然加速，迅速从右侧超上李牧，与李牧并行的那一刻，李牧看清了宝马车的司机，是一个二十来岁的年轻男性，对方车里除了他之外，副驾驶上还坐了一个漂亮女孩，那宝马司机和李牧并行了几秒钟，冲李牧比划了一个中指，嘴里好似骂骂咧咧的说了句什么，随后便一脚油门迅速加速，紧接着，对方刚超出自己半个车位，忽然从李牧的右侧并线过来，速度很快，就立刻并线到了自己正前方，这么近距离就超车，而且是忽然从右侧超车，这司机摆明是想高速别李牧一下，李牧如果下意识的猛打一下方向盘，绝对会失去控制直接撞到路中央的护栏上，这司机的行为简直就是拿人命不当回事，绝对称得上是危险驾驶了。
幸亏李牧双手紧握方向盘，没有被对方忽然并线影响自己的行车，但眼看对方这么近距离并线过来，还是惊出一脑门子汗，刚才那孙子要是再早一点强行变道，没准两辆车就蹭上了，这可是在高速上，自己车速在120，对方速度至少160，只要稍微蹭上一点，两辆车恐怕都得完蛋，今天路上车不少，如果真出事，绝对还要祸及其他车辆。
很少有路怒症的李牧，眼看着那道黑色的宝马z4在前方车流中如s型一般迅速蹿走，忍不住骂道：“妈的，这王八蛋车开的简直找死！”
宋亮悻悻道：“燕京果然是大城市，开车的都这么大脾气，妈的一辆小跑就这么嚣张，要是开一辆法拉利，还他妈不得上天？”
李牧咬牙切齿的说：“那车也没挂牌，以后碰不到就算了，碰到了再跟他算账！”
宋亮笑着说：“行啦，别这么大火气，你也是，开个gl8，人家开宝马z4，一辆车至少买你两三辆，当然不把你放在眼里，你要是开一辆奔驰s600，你看他刚才敢不敢在后面催你？给他个胆子他也不敢。”
李牧点点头，宋亮说的没错，路上开车确实是这样，开好车的好像天生就比开普通车的人多长了一张脸。
宋亮这时候说：“你也该换辆车了，这种车不适合你开，你说你一个人在燕京，最多就谈个女朋友，买辆七座商务车干嘛用？”
李牧说：“当初不是想着低调实用么，又不想买雅阁帕萨特那种老气的车，所以就买这辆了。”
“赶紧换。”宋亮摆摆手，说：“换个一百万起步的，以后走街上敢跟你呲牙的人就少多了，燕京肯定有不少进口好车，你寻摸着整一辆。”
李牧也被宋亮说动了心，他之前也有过换车的念头，gl8舒适度尚可，但是操控和动力上就差得远了，加速又肉，根�