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为什么？为什么房地产这么热？我查了查数据，最后发现：是银行的问题。我们国家过去银行的贷款只贷给企业，1998年中国的银行才开办了消费信贷业务。而消费信贷主要就是针对汽车和房子，其余的基本上不给你贷款。也就是1998年的时候，中国的消费信贷、对汽车和房子的贷款还是零呢，现在已经在贷款的总余额里占10％了。也就是说超高速增长。就在我们说的2003年的时候，增长得特别快。贷款余额——就是银行的账上写的贷了多少，——2002年底2003年初是1万亿，到2003年底是1万5千亿，一年就增加了50％。而这一年增加的贷款总数，占中国整个贷款的20％到30％。——增加得特别快。——银行开始贷款了，所以大批的人都开始买房了。
但就是这么大批的买，也没有把那些开发商的房子都买尽，每年照旧有20％的当年盖的房子卖不出去。也就是说，他盖房子的金额，总比他卖出房子的金额，要高出2 0％。但是不管怎么样，你们拿钱来买房子，人家房地产商的信心就足啊，他坚定地相信：我下一步还可以继续开发、继续盖，肯定卖得出去。所以即使是剩房子，很多人都说空置率20％，已经是泡沫了，不能再继续干，但是房地产商说“没事”，说：我们这儿继续盖，买房的人就增加，我们这边正好供得上。一年多出20％，不要紧。——积极的很。——我就说，银行的房子贷款很大程度上拉动了房地产业。
那么银行为什么要贷款？第一，这是国家的政策，国家同意他们这么做。第二，你去问银行，银行都说：我们这是迫不得已啊，不贷怎么办？我现在有大量的存款，国家为了搞宏观调控，搞货币政策，让我的资金增加；我现在有资金，我的资金贷不出去呀！
大家都知道，80年代的时候，都在走后门找银行贷款。现在社会上也有人，包括很多民营企业家说：我想贷款贷不着，银行不贷给我。确实银行有资金，但是银行说：我不贷给你，这样的骗子太多了。你空口说白话，套出一个亿，答应给我3％的利息；头两天你可能还给我点儿利息，过两天你人没了，连本金都没了。我那一个亿，本来三年能收回三百万，可如今本金都不知跑哪儿去了。——我敢借给你吗？——这就是国际上的信用的问题。信用很重要。借给你钱的时候你得有足够的资本。你有两个亿的资产摆在那儿，比如用你的房子在那里抵着，我敢借给你一个亿。比如民营企业家，就说是那些大款，你有值两个亿的房子，我敢借给你一个亿。你不还，很清楚，你抵在我这里的房子拿给我。这就是资本主义的逻辑。你得有“资本金”，没有资本金，银行都不敢贷给你。中国很多企业家——到现在都是——空口说白话的人。他说他有一个亿，你要真去查查，——我有一个朋友跟我说：有些人不一定比你有钱，别看他们在福布斯上的排行怎么怎么高。——有些人可能不明白了，我又不是什么公司；但我明白，就是说他们的公司都是负资产。他们的负债比他们的资产还多呢！都是借人家的钱在玩儿。你要光看他的资产，他有好几亿，比如他有5个亿的资产，但是他负债有6个亿。所以他不如我，我资产肯定比负债多，我几乎不借债，我拥有的每一分钱都是正资产，而他的是负资产。——不止我，他根本不如你们在座的这些听众。因为在座的都是老实人，报社编辑之类的，据我所知都没有负资产现象。家里有间小楼屋，不管值多少钱，都是正资产，银行的几万块钱存款，也都是正资产。——所以很多企业银行都不敢贷款，国有企业也不敢贷，因为国有企业大量倒闭，也给银行带来大量坏账。那么贷给谁最好呢？贷给房地产最好。因为我买了一房子，我在银行搞按揭，这个按揭就是拿我的房子在抵押。所以银行不担心：你看，我贷给他一百万，他真有一百万的东西，这一百万就是他的房子。将来不怕他不还钱，因为这个按揭条例上都有，他要不还钱可以把房子收回来。所以银行这么积极地、拼命地给房地产贷款，因为房地产有保障。
但是我警告他们：这种事情对个别银行、个别的业务来说是正确的，但是所有的银行都这么做就是错误的。因为，所有的银行给了这么多人这么多钱，所有这些人拿这些钱买了房子，——可关键是他们是还不起钱的人。银行挺有把握：没事，他不还钱我把房子收回来，我再卖出去，我不就把钱收回来了么。可是真到了那么一天，比如全中国有一千万人借钱买了房子，还不起钱了，就算银行能把这一千万的房子一下子都收回来，可这时候再卖出去，是什么价格？绝对是卖房子的比买房子的人多，房价往下掉，——香港的中产阶级负资产就是这么出来的。原本100万的房子只值50万了，一大堆借钱的人都成了负资产了，银行也是一片坏账。——这就是个别银行干是对的，个别银行贷款，房市上多个十栋楼、八栋楼，不可能把房价打下来，但如果是系统性、集团性地大规模发生这种事的话，那么亚洲金融危机、日本、香港出现的房市暴跌必将重演。
我的意思是说，我们把这件事情追根溯源地去看，这一轮房地产拉起来的过热，也是有客观原因的：中国有大量的银行，有大量的资金贷不出去。他们主动找地方贷，于是终于找到了房地产这么一个好地方，带起了这么一轮过热。
那么这个问题奇不奇怪？是不是一个特殊性事件？我说不是。中国有两次有名的经济过热，一次是在1984年，一直到1988，那时我已经大学毕业了。这轮过热最后就发展到“价格闯关”时的急剧通货膨胀。后果当然我们都知道，相当大的程度上加大了群众的不满，这就和89年的“六。四”联系在了一起。我记得当时骂李鹏也是：李鹏一上台，就通货膨胀，——跟董建华一样。但这事不是李鹏的责任，他也是摊上了。——可老百姓不管，他就骂你：是你搞得物价一年涨20％。还有一次就是1993年。
特别是1984年那次，就是因为银行系统出现了问题。当时说：银行要改革了，要变成商业银行了。——过去是国家的几个银行都在一个大锅里吃饭，帐都不分清的，——现在要分清了。当时有一个政策是：你现在手里有多少资产，就算你有多少资产。那么银行都想做大，赶快地往外贷款，拉着地方的人、让人家借钱；因为人家借钱了银行的资产就增加了。这一下子就失控了。中央也采取了紧急的措施，甚至拍电报，说“紧急停止”。——那时行政命令的手段还很强，但确实还是起作用的。——这一“紧急停止”，才煞住车。但是还是导致了通货膨胀。因为银行都往外贷款，货币必然增加得非常快，通货膨胀的形势已经形成。——84年那次就是银行系统出了问题。如今我们过了20年，还是照样，还是银行系统出问题。
这就是我说的：我们在宏观调控上处在两难的境地，而这个“两难”并不完全是由于客观原因，和我们的银行系统使大量资金找到有利可图的出路有关，——有利可图的出路找不到，就跑到房地产去找出路。现在很多人批评：中国的很多银行，宁可把钱贷给外资企业，也不贷给国企。但银行说：你不能赖我，外国公司的资金丰厚啊！谁相信福特汽车公司不还钱啊？他欠我一个亿肯定会还的。而中国的企业不管是民营的还是国营的，坏账的多了。银行都是要保护自己的资产，越是保护资产，越会有这样的行动。这是第一个。
第二个，我们还有另外两方面不衔接的怪现象。一个：这一轮的过热很大程度上是中国的资金过剩。这种过剩不仅在银行层面很清楚，从我们经济整体上来说也非常清楚。因为国际经济学上有一个定论：一个国家只要有经常账户的顺差，——经常账户基本指对外贸易，顺差就是出口大于进口，——你其实就是在输出资本。而我们中国自从1994年开始一直顺差，这个顺差高的时候能达到400亿、500亿美元。也就是说，实际上，中国这十几年来基本上是一个资金的净流出国，而不是流入国。——这个话包括我们经济学界肯定很多人也很惊讶：怎么可以这样说？我们一年引进外国投资600亿美元，折成人民币4、5千亿，这都是资金流入啊！——我说：对不起，第一，这是国际经济学的定论；第二，我告诉你怎么回事：一边是外国直接投资，流进来，另一边我们的外汇储备不断增加，每年增加的外汇储备就是你流出的资金。我们现在的外汇储备可能已经达到6000亿美元了，已经比这么多年累积起来的外国直接投资还要多。那也就是说，总的一句话：流进来的不如流出的多。再加上一点：外国投资之后他要赚利润，每年都是几百亿的利润。这两条合起来，大大超过外国对中国的投资、借给中国的钱。所以我们十几年来，总体基本上是资金流出，不是资金流入。——外汇储备是资金流出，这不是我拿教科书唬大家，教科书都承认，这是官方的资金流出，是由官方流出的。不要以为外汇储备都是指美元。就是美元也复杂着呢。一般国家的外汇储备都采取在外国银行里存款、买外国债券的形式。——这是不是资金流出？钱都到外国去了。买外国的债券、外国的股票；而且我国政府大量购买了美国的国库券。这不就是资金流出去了么？
所以我们中国的情况很简单：一方面是外国的企业到中国直接投资，使资金流进来；另一边又是我们中国的资金又流出去。现在我们政府都发愁了：外汇储备花不出去，还一个劲儿地增。
美国政府是什么样子呢？美国政府现在有大量的赤字，所以他在那里发债券，中国政府来买；当然不只�