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下面讲投资过热的源头。过热既然是投资拉起来的那投资的源头到底是哪里？我先声明我没有做详细分析，但有一个共识，包括著名经济学家，包括国务院发展研究中心，都承认这次投资是由于汽车及房地产投资拉起来的，当然还有几种说法，加入ＷＴＯ之后出口增加，出口增加造成出口产业投资增加，这个我相信不大，因为去年有一个纺织业投资增长情况，很多人认为纺织业就是出口，但纺织业占整个投资的比例是微乎其微的，房地产和汽车就是源头！私下里头在中国有些事情是不让讲的，讲了人家不高兴，私下里很多部门都说其实还有各级地方政府投资，很简单就是十六大换了一届新班子上来都要搞政绩。而且有人认为这就是中国的经济周期，政治问题引起经济周期。现在的政绩是什么呢？就是盖点高楼大厦，建点基础措施。这就是那三大项汽车，房地产，政府投资。房地产和政府投资其实是一块的，都是盖房子！你要是明白了这个，房地产投资一定会拉动水泥钢材铝等的价格暴涨，暴涨以后就有民营企业家雄心万丈说，我要建钢厂，就是有名的铁本事件，当时提出个口号是打倒宝钢，你想他要打倒宝钢那要投多少资阿！我说的第一轮好了点，第二轮投资又来了。投资拉动投资，房地产投资把钢铁水泥铝等投资都拉起来了，我就认为是这么一条链条。其实这没什么奇怪，包括西方国家投资厉害的时候都是这样的，当然我这没讲的一个问题是美国这样一个国家投资增加之后消费也跟着增加，我们中国消费其实也增加了，不过美国90年代消费增加的很厉害导致经济比较稳定，往下掉也掉不动。我们中国呢？这次我看纯粹是投资。下面我要讲的就是拉动这次投资增长的基础设施，投资房地产小汽车是否有坚实的经济基础？是否存在泡沫？其实核心问题在这。第一个问题恐怕不用争论大家都知道地方政府纯粹是在造泡沫，我到下面一个县看，他们盖了一个大广场，没来过的人就以为他们很好，可是内蒙古的一个小穷县就盖了一个罗马式的广场，但是这个县的人就说一年的财政全进去了，这不百分之百是造泡沫嘛！下面大部分关于房地产的资料来自于杨帆，他在政法大学当经济学教授，手下有一大帮研究生帮忙。这些资料正反方都有我只给大家简要概括一下。房地产开发商的代言人们提出种种论据认为房地产业不存在泡沫，他们的说法靠不住。第一个生产和销售对比，生产是不是小于销售的。这里房地产商是有数字的，我们就看看他们是怎样玩数字的，房地产商代言人强调近年房地产的投资和销售的增长每年都是20…30％，1998年之后又6年商品房销售的增长率大于竣工的增长率所以不存在泡沫。听起来好像没问题，真正的问题在哪？他没有讲绝对数字，实际上销售远远小于竣工面积，我国房地产开发投资金额就是实际完成金额，99年是4100亿元，2000年接近5000亿，01年是6300亿，02年是7790亿，03年一下达到1万亿，03年一下比02年增长了20％多，这是房地产的大跃进。再一个就是销售有两个数据，一个是销售面积，再一个是销售平均价格，一乘出来就是销售金额了。因为平均价格本来就应该是这么算的，这两个数据有，所以我乘出来了。我在我的文章里没注明啊，我只是这么写的，就是商品房的销售金额根据两个东西算：商品房的销售面积和商品房的平均销售价格。这么算的结果，99年是两千九百多亿，就是将近三千亿。那么我这里给大家做个比较，99年房地产投资的完成金额是四千一百亿，销售还没到三千亿，你说生产大不大于销售？2000年销售金额是将近四千亿，而我刚刚给大家念过，商品房屋的投资完成的是四千九百亿，又是大于九百亿。那么2001年我算的商品房的销售是四千八百多亿，完成投资是六千三百多亿。这就差多了，肯定是一千多亿。那么2002年销售是六千零三十多亿，而这个完成投资是七千七百九十多亿。又大于前轮，年年大于前轮。咱们看这个就明白了，你说你讲增长率有什么意义呢？这两个增长率是一样的，开头生产比销售大的话那么它就一直是生产比销售大。这个就请大家注意，我相信以后这种说法越来越多，上市公司等都是玩这个，你抓住它真正的东西。每年商平房的销售金额比同期的房地产的开发投资的实际完成金额小20％——30％，到底小多少，我们也没细算。我的数据反正责任在杨帆身上，他给我提供的表，而且下面都注明来源在哪。每年都小20％——30％，这就造成了每年商品房生产都大于销售。那么另外有个数据正好和另一个数据对照，这个商品房的控制面积不断增加，最近几年新完成的商品房的控制率已达到19％，对于这个问题又是有争论，房地产商没有说这个数据不对，因为世界各国算控制率是所有的房子，而我们根本就没有19％。19％怎么算呢？你把前三年销售和前三年生产，这么算正好是19％，而你每年都生产大于销售20％——30％当然控制率为19％，但是问题是这个趋势一直没改变啊，将来下去肯定有一天我们中国是15％的控制率，而国际通行的控制率是9％。所以这个问题是趋势没改变啊，没有任何改变的迹象。因为2003年有投资金额没销售金额，那这个统计数据怎么来？那只好这样了，因为每年都是你销售了80％，那咱就8 0％，就这样我估算了一个2003年的销售金额，所以我认为这个生产严重大于销售的局面不能也不应该永远问市场，那要问市场经济里出现这种现象会怎么样，我就很简单回答，下面就是房地产泡沫破灭以后房价大跌，生产大大减少，然后终于有一天销售大于生产了，再慢慢把它纠回到9％的正常率上来。这是我以我对几百年的经济史的知道，百分之百是这样做的，包括亚洲金融危机处理得没事都是这样的，谁要不信你就拭目以待。就像股市，我告你这么跌，包括美国那个，早晚一天总会要掉下来。因为大家都在非理性繁荣，哪天掉下来我不知道，否则我早就发财了，我到那炒股票去。就像我说你肯定要死，你说不服，不信咱瞧着。
世纪数据是这样的，更严重的问题是什么，就是你销出去的实际上也是没购买力的。就是已经销出去的，我讲的是80％销售的，最重要的问题在这，因为我找到了一个数据，更为严重的是那些已经销售出去的商品房和小汽车大部分也没有实际的经济基础，其购买者不是没有真实的购买力就是缺乏最终的消费意念。两种情况，一种人是他有消费意愿但是没购买力，但是他买到了，怎么买到很简单，贷款借钱。另一种人是他有钱他买了但是他并不想住，为什么，这就是咱们说的投资买房，就是没有消费意愿。这两种人老实说都很危险，就是对房地产市场。因为很明显，投资买房就同买股票一样，中国人买股票就是为了哪天抛出去，投资买房子一定是哪天要抛出去。你不要看你今天你销出去了，明天他叫你销不出去。明天他把房子拿出来卖的时候，房地产商的新房子就不可能卖出去了。是不是？他投资买房图的是什么？他和我不一样，我买房我声明，我其实有点钱的，但你别涨价哦，钱不在我手里。我不管他房地产怎么的，我买房是要住，这不存在盈亏的问题。其实我这也是对社会好，它一定不会对将来造成压力，我是为了住不是为了抛出去，到了将来穷得没饭吃了，那我当然得把房子卖出去换饭吃，否则我就住下去了。这一阵投资买房的人绝对将来就是打垮你股市，就像现在炒买炒卖股票，它今天买进去是为了将来卖出去。所以今天他把股票拉高了，明天就把股市打下去了，房子也一样。现在我就讲这两种人。
听众插问：像现在我们买房，房租也是很重要的收入，但是我们买股票但分股红还是占得不多的。这是不是一个的问题？
对不起老实说我还没仔细想，但是一般来说在均衡的情况下房租的收入和房价有一个正当的比例关系的，凡房租问题我没有研究，但是总的来想我是这么来说的，如果房子供给过剩的话房租将来也是要跌的。当然我这个问题也没有想，我承认你讲的，这是我的一个疏漏，很感谢你。有兴趣的人可以往下研究，甚至可以说你有能耐可以把我的论点全部推翻，那是你最大的成就。我现在讲的是假设没有房租收入这一层。
那么我现在讲第一个问题，没有真实购买力的问题。其实，我现在就把结论给大家说，2003年的这次繁荣，其实就是贷款买房贷出来的繁荣。因为一个很简单的数据能告诉我们，这是我最伟大的发现，现实中是有的，他们没想到去看这个数据，什么数据呢？银行业能告诉我，我们从1998年几大银行才开始搞消费信贷，而中国消费信贷和美国不一样，美国消费信用卡你去买面包也行，中国的消费信贷基本上就两项可以压的东西∶汽车和房子。你想98年开办时他能办多少，到2001年和2002年他才开始大办，2003年我们就来了一个汽车和房地产的销售高峰，从而造成了这个房地产的投资高峰。里头有没有必然联系？我下面就给你数据，有必然联系，很清楚。其实就是银行的问题到了，银行在那放消费信贷，然后人们拿了消费信贷买汽车买房子，这就产生了繁荣。我觉得这不夸大其词，为什么？我们看这个数据，就这个消费信贷，19 98年之后，我国金融机构开始大规模开展人民币消费贷款业务，这种贷款主要用于个人购买小汽车和商品房。我下面念的是统计指标，是我跟业内人士要的。全部金融机构人民币个人�