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中国的改革开放。
许子东：什么叫市场化过度？
郎咸平：我给各位举个例子，比如说像火车票价，不是有经济学家说票价应
该涨，需求大，你错了，中国不同，因为中国铁证系统和房地产是一样的本质，
那就是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过度，这句话什么意思，铁路
供给面是谁？铁路局。也就是政府垄断。你现在垄断的话，怎么能够随便开放需
求面的价格呢，一开放就是什么？就垄断性的定价，老百姓都不要坐车了。
因此，中国的问题不一样，你要想要供给面是什么？需求面是什么？它都不
是市场化，因此我们这么多年的改革开放，目的是希望市场化解决问题，可是我
告诉你，房地产为什么不能靠市场化，原因就是供给面市场化是不足的，是由政
府所掌控的。需求面市场化过度。
许子东：我觉得过度还是没理解。
郎咸平：也就是政府都掌控着。包括供地、信贷，监察、管理。
许子东：简单通俗的话，不是值多少钱，他卖多少钱。
郎咸平：不是的，由政府参与在里面。
许子东：那么在买方呢？
郎咸平：需求面我想请问你，需求面的资金哪里来的？这个就有意思了，绝
对不是因为经济发展更好了，老百姓愿意购买房子，不是的。去年我就讲了，深
圳地区2007年，为什么房地产翻两三翻，不是因为深圳地区的经济更好了，而
且因为什么？深圳地区的经济发展更坏了，回光返照这种。
许子东：我明白，你的意思就是买房的人，不是因为要住房子，而且要作为
一个投机手段。
郎咸平：而且更严重的，在深圳地区，我就以深圳地区为例，好吗？为什么
那么多人买房？主要是深圳地区倒闭企业太多，这些企业家不想干实业了，把钱
拿出来去炒楼去了，而这才是造成深圳地区房地产价格上涨的主因。那么为什么
干不下去了吗？那就是我们前面节目讲的，他们投资商环境迅速恶化。
炒房资金大量涌入 房市需求量飘忽
窦文涛：这就是他上次讲过这个观点之后，我还得到印证，就是一看房子，
好多套房子，你知道吗？拿钥匙开门的，是公司办公室里，确实是公司买的。
郎咸平：对，他为什么不去投资做实业呢？去生产杯子，没什么利润，劳动
成本上升，劳动合同法，汇率、汇率烦了，炒房多好，你看深圳地区为什么翻两
三翻，不是因为深圳经济好了，而是因为经济更坏了，他更干不下去了，所以拿
出大量钱，去炒房。因此房地产的需求面资金？都是这种资金，不是因为经济发
展好了，他需要房子的，而且因为干不下去了，大量资金融入地产这种情况。
窦文涛：但是你知道最后如果泡沫破碎的话，那就麻烦了，他企业的钱不都
套在里面了。
郎咸平：那是，可是至少他是目前的一个选择，因为至少投资房地产比做企
业而言，他更有把握可以赚更多的钱。
许子东：我有一个小的东西可以补充，就是在美国我知道你买一个房子，就
不管你什么资金，你买了这个房子要交很高的财产税，就是你占有了这个房子，
你就交这个税，这个税基本上等于一年的，一个人的人工这样。那换句话说，就
算有钱的人，他也没办法买三四套，四五套房子来盼这个房价涨，因为他这个代
价太高了，可是在中国不需要交这个税，不需要。所以说它是一个很好的投资手
段。
郎咸平：所以这个需求面的资金，你就发现是这种资金，不是一种健康经济
增长所拿的资金，而是一个不健康的经济，挤压出大量的这种投机资金进入了楼
市，这就很麻烦了。因为什么，这个资金到处乱窜。
许子东：但之所以他会那么多人愿意投进去，就是因为眼前的实践，我们叫
实践举措。就是你在眼睛看得见的过去的十年、五年，你就看到在这里的钱往上
翻。
郎咸平：比较有利可图的。比你做事业要更有利可图的。
许子东：有很多人觉得他做了一辈子赚的钱，还不如买了个房子这两年赚的
钱。
窦文涛：绝对的。
郎咸平：我来给你举个例子，这个理论还应该怎么验证？我去年大概5月份
去重庆，给你讲，当时重庆的领导告诉我，房价是2900一平米，到了11月份变
成6000一平方米。难道重庆就这么几个月就经济如此的发达吗？不是的，而是
因为在6月份的时候，重庆推出了一个叫“城乡统筹新特区计划”，新概念一出
来，大量这种资金打入重庆，房价立刻炒高。
窦文涛：是这样的？
郎咸平：不是因为经济好了，而是因为大量资金从外面涌进来。
许子东：而且最有趣的一点是，其实我们在讲，这个市场资金买卖，其实根
本不是买和卖，中国这个房子，他不属于你，他只是给你用70年。现在越来越
少，现在才60多年了，所以你中国人这一点真不是一个写实的民族，我以前听
说中国人的特点是写意，所以一根鞭子代表一匹马了，四面骑着百万大军了。咱
现在全中国的人，包括海外的买进，都能够把中国的房子当做私有财产，可是他
其实不是私有财产，全是租的。你花那么多钱买一个租房。
窦文涛：花那么多钱还是租房。
郎咸平：国家减价房地产，所以对地产商而言，为什么他最近心里特别的不
安？你想想看，供给面是政府控制的市场化不足，它的成本就放那里，购地成本，
也还有这个寻租成本就放那里，是钢性成本。
许子东：寻租成本。
郎咸平：对，你的需求面这个资金来源不是稳定的资金，不是一个经济好的
资金，是一个飘忽不定的资金。所以他心里特别恍惚。他卖的房子，高价房子他
心里有没有谱，到底有没有人会来买？关键在这里。
窦文涛：房价的涨跌，就反应那种心理。你觉不觉得最近这个房价飘忽？就
是最难测的，最飘忽。
郎咸平：因为他的资金就是飘忽的，需求面就是飘忽的。
窦文涛：咱们可以看看最近的一些言论。那既然这个房价这么飘忽的原因造
成这么飘忽的结果，那你说我们作为小民，应当如何自处呢？
成本是钢性成本 它不决定房价
郎咸平：这个在我们房地产市场，大家注意一下，以深圳地处为例，我发现，
房地产市场也变得二元化，什么意思呢？深圳地区房价大跌，很大一部分来自于
关外的房子大跌，懂吗？关外的房子大跌，还有深圳的中低档楼盘价大跌。
许子东：它好楼还是不跌的。
郎咸平：好楼还是坚挺，我不敢讲他一定是上涨的，但是它一定是坚挺的，
什么意思呢？因为买好楼是什么资金，就是这种飘忽不定炒高价楼盘。高价楼盘
房价一上去，中低档楼盘很差的房子，也一样水涨船高，没有什么基础，一样水
涨船高。所以到最后一崩，就是这个中低盘的先崩。
窦文涛：对，不值的就先崩了。
郎咸平：不值得就先崩，高价的还在那里，就变成了很奇怪的现象，有的你
看同一个城市，平均看起来是跌了，但是高价照涨，低价跌，好奇怪，原因就是
我刚才讲的这个。
窦文涛：所以他们这个经验，就是说，我买这个最好的贵的房子是会稳定的。
郎咸平：因为他资金来源就是企业家不做企业的资金，跑来这里，所以它扛
得住。
许子东：一般的人看到房价在那飘忽，我问过深圳非常贵的一个楼盘的销售
的经理，我说你们是怎么定价的？对于他的回答，你就吃惊了，就是外面怎么复
杂，他的逻辑是非常简单的，你知道他怎么卖楼的？他老板就给他们规定，说你
们一个月，然后他整个楼盘里多少亿，他就是你们这一个月能卖出比方说5000
万的楼，就可以了。
好，那么然后这就是唯一的一个指标，那么他们就先把它定在比方说2万一
平米，这个月，5000万一下就卖掉了，卖掉了怎么办？下个月就升，两万五了。
两万五了照样五千万又卖掉了，他就再升，两万八了，三万了。等到三万的时候，
这个月完不成了，五千万没卖掉，只卖掉三千万，那他说我们等等看，我们这个
月暂时不降价，也不减，过两个月又卖掉了，它又再往上升。
郎咸平：这个你听到没有？就是用这种方法，就是测试，看看到底，因为这
个资金，我刚才讲过了，资金是飘忽不定的资金，他搞不清楚多少钱的。他也不
知道谁要来买，推出几栋，看看多少钱，好了，再推出，再提价，又卖了是吧，
又提价，不买了，我就不提价了，就是这种情况。为什么？因为这个房地产的价
格不是因为这个经济环境所决定的，而是一种飘忽不定的资金所决定的？他们这
个做法，就是双方面在博弈，我就这么定价，我怎么样能抓住你的脉络。
许子东：他说老板给你的卖楼的指标低呢，他就容易慢慢地升价，如果这个
老板一开始就说我整个楼是10亿，你们这一个月就要给我卖掉2亿，那他们就
要把价钱下去了。那么为什么老板能够给他的指标低呢？就是你资金比较雄厚，
我不那么急。
窦文涛：他撑得住。
许子东：我不那么急，你这个楼价就可以慢慢地上去。
窦文涛：它那个好的房子，它那个业主，你现在能卖，他就卖，如果跌了，
他不卖，他租，他租了再上升。
郎咸平：举个例子你看，比较不靠近红领巾公园的，一开盘两万五，看看卖
了，靠近公园的三万五，面对公园的八万，就是这样子的，就是探试市场，你刚
才讲的也是探试市场，为什么？因为资金不知道怎么来的，不知道谁的资金，但
是大量的资金会进入。
许子东：我们小时候都读《资本论》。说知道价值，价值就是平均生产力的
一个成本，完全不相干，它这个跟成本毫无关系。
郎咸平：这个是�