按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
度是10倍。所以使得地产开发有一定的耗能，通过别的开发使得个现金流的波
幅小了十倍，如果你的现金流因为别的行业而缩小10倍，你不觉得今后会安全
很多吗，而且不但波幅缩小10倍，还有两三个行业才可以提供最稳定的现金流，
让整个行业往上抬，出现负的，以恒基兆业为例，我的资料显示是这么看他们的，
就是在很久很久以前，当做地产投资以前没有放弃租赁也没有放弃煤气，包括建
筑、酒店、码头加在一起，目的就是使得这么大的现金流能够做缩小一点。经过
这么复杂的考虑之后，再孕育出现在的四大天王，而且在整个的成长过程当中，
你发现态度是非常保守的，绝对不像各位所想得，我要做大做强，这个做大做强
我在五六年前批评过的，中国企业没有做大做强的本钱，而且我在广州也讲被媒
体骂死了，不做大做强，还做小做弱不成，我一直是忍辱负重几年，郎教授是比
较辛苦的，每次提出新观念，都要经过别人的谩骂才知道，包括7月份来之后，
我说08年制造业要倒闭，被人骂死了，说唱衰整个中国制造业。
大家注意，四大天王走到今天，你可能以为他是把握机会，迅速做大做强，
不是的，我看了历史的数据之后，按照历史数据显示的，它的地产行业资本负债
比例一直很高，甚至它的和记黄埔或者是长江实业有10％的资产负债率，一个中
国的首富为什么这么低的资产负债率？你发现非常有意思，一个保守的心态完成
了整个公司的逻辑思路，但是在很久很久以前，他就不想做大做强，他把资本负
债比例控制在20％ 上下，慢慢稳健保守的发展，而且不但稳健保守，对于地产
那么大波幅的现金流，第一采取拿地，第二采取互补的方式，使得你的风险大为
降低，而且四大天王他们的做法之类似，让我感到震惊，我讲这个故事，绝对不
是其中一家，而是每一家，都是相同的。所以就应了我以前所讲的一句话，失败
的原因很多，似乎成功的真理只有一个，也就是说在这么多年的运作当中，是不
是和他们不一样的企业都已经倒闭了呢？而且四大天王所以能够称其为四大天
王是经过几十年的孕育，才会走到今天的四大天王，而他们孕育成长的过程当中，
就是保守、打底、互补，一路走过来的。
碰到今天这种金融危机，他们怎么处理的？这是我这也年的研究成果，我希
望给各位来宾分享一下，今天不是周末，今天是礼拜四，今天我很感动，我最新
的研究成果显示，李嘉诚在10月底的时候作出一些决定，我把他的决定讲出来
以后，我相信你心里会感到非常沉重。第一和记黄埔的全部投资全部撤回，第二
资本负债率20％，第三按我的材料显示，他手里220亿美金，这220亿的美金其
中70％是以纯现金的形式保管，30％是以国债的形式保管的，请各位来宾想想，
他这个做法和我7月份在萧山讲的是不是一模一样？主持人一开始就说了，7月
份萧山演讲告诉各位地产商你要增加现金流，减低负债，减少投资，4月份之后，
11月份真正是李嘉诚所做的，而且有数字证明，负债率是20％ 以下，现金流是
220亿美金，所有投资全部撤回，11月份开始进入困难期，当然我们有很多希望，
情况持续恶化，我多么希望这次的危机不会造成这么大的冲击，不也那么希望各
位能够赚更多的钱，我也希望老百姓因为改革开放的成功变得更富裕，但是这些
只是我个人一个梦，我希望这些都会发生，但是到现在发现情况不是这个样子的，
情况是持续恶化，这也不是我唱衰情况，而是全世界都是这个样子的。
就在这个时候，李嘉诚的做法完全验证了我7月份的讲话，我希望我40分
钟的发言能够对各位企业家能够有正面的帮助。但是下面的话题，到底未来的经
济形势怎样？我奉劝各位企业家，不要简单从地产行业来看地产，中国是非常复
杂的，我想请问在座的各位来宾，你认为整个股市也好，楼市也好，基本的灵魂
是什么？你以为你们找一个好的地段，最好的装修最好的服务，送冰箱送车位你
就能卖楼吗？你把地产行业看得太简单，甚至地产行业变成一个人人追逐的暴利
行业，这个本身就是可笑了，因为在一个时代，地产商的暴利既然大量的企业家
进入地产行业，可以告诉各位，我前面讲的，四大天王这种地产操作手法，你已
经感觉初不同反响，而且是不一样的，而且四大天王跟你们是不一样的，第一他
们比你们大非常倍，我可以告诉大家，他们的体积比在座的各位大100倍以上，
而且香港的体制非常齐全，一个大你百倍的地产商在一个法治体系非常完善，信
用体系这么优良的情况下，他们才这么的保守？你有没有想到这些人是怎么成功
的？你有没有想到你太急进？你有没有想到你的思路太简单了，我今天的讲话比
7月份的讲话更深刻，因为我的感受更深刻，从7月份到现在，你会觉得这半年
来对你人生是一个极大的冲击。
但是内地的房地产市场和香港又是不同的，香港四大天王的操作手法在我看
来是一个非常高超的风险管理手法，因此以四大天王的水平来看，我们可以说一
个能够真正做好风险管理的企业家才是真正一流的企业家，我今天吃饭的时候有
人跟我说，杭州最大的地产商都有困难，我们应该看看他们有没有做好风险管理，
风险管理的本身也是一个技术的手段。
我下面的演讲希望跟各位谈一下，地产行业的灵魂是什么？这跟香港是不一
样的，香港是一个炒楼、炒股的地方，为什么这个地区可以成为一个炒楼炒股的
地区，因为背靠大陆，服务业都是大陆提供给香港的，所以这个小区可以去炒楼、
炒股，但是中国大陆本身，就不具备这个优势，你千万不要在这个时候想到说，
大家都做地产像香港一样的，那是不可以的，因为中国大陆本身不可以变成一个
炒楼、炒股的国家，所以香港四大天王的成功有特殊的历史机遇，因为背靠大陆，
香港的资金、技术、人才可以在发展，没有后顾之忧。
江苏省、浙江省发展很快，但是这个地区的房价怎么决定呢？当然是由一个
地区的富裕程度决定，比如说这个地区的经济发展很好，老百姓非常富裕，那个
地区的经济不发达，老百姓不富裕，可是问你一句话，中国是这个样子呢？就以
浙江省为例，杭州和温州的房价一两万，嘉兴呢？嘉兴离上海如果磁悬浮开通的
话，四五分钟就到了，离上海这么近，它的房价多少呢？四千，这是我们浙江。
江苏呢，我到苏州一看，觉得特别像东莞不像苏州，只有园林的概念，而看
不到真正的园林的美，苏州很有概念，但是房价也是很高的，一两万，再看隔壁
的无锡呢？也是四五千，你说凭什么，就在隔壁，房价差这么大，嘉兴离上海比
离杭州近很多，为什么房价这么低，从这两个例子来看，你会发现当地民众是否
富裕关系不是很大，而且最近的初步的资料显示，嘉兴的人均所得跟无锡的人均
所得，人均产值是不高的，但是人均所得不比苏州低，甚至高与苏州，为什么房
价这么低呢？这一切值得我们关切。
而且在所谓的金融海啸的冲击之下，未来我们对房地产有什么样的正确理解
整个形势呢？首先允许我把我过去的理论做一些综合，今天中国的地产的价格决
定和香港是完全不同的，香港是一个非常简单的地方，因为这个地方非常小，没
有别的行业，只有炒楼炒股，在香港做地产是非常容易的事情。它只有一个问题，
就是风险管理问题，因为地价在什么地区什么地价大家都很清楚，基本上是根据
这个地区是不是靠近尖沙咀都是很有关系的，但是内地是非常复杂，主要的原因
还是因为庞大的制造业，按照我去去年年初一开始的时候讲的，为什么我们去年
有楼市泡沫？我的观点很明确，你不要把它看成是一个流动性过剩，说经济发展
成功了，老百姓更富裕了，所以有钱炒楼了，不是这么简单的，不是这么回事，
当然我从来没有否定经济发展是成功的。我们以去年深圳地区为例，深圳地区在
去年的时候，房价翻了几番，从几百万卖到几千万就是几个月，甚至年初的时候
是一万块一平米到年终的时候四万块一平米，当然现在是2。5万块钱，这个是什
么回事？难道一个地区的经济发展这么快吗，短短一段时间翻了四番，所以我说
是制造业的回光返照，我在去年讲这个话的时候，是一个纯粹的理论的推理，因
为当时还没有太多的数字出来，我是根据我所搜集的资料和数据作出一个理论的
解说，也就是说在去年深圳地区房价上升这么快的原因之一，是因为深圳地区制
造业比较困难，而这个制造业困难的结果，我们发现就在去年大量的制造业资金
不投在制造业，虽然制造业看起来是很火，但是所面临的投资的环境是非常恶化
的，实际上03年开始有恶化的迹象了，因此大量应该投资在制造业的钱拿出来
炒楼，一直造成深圳地区的楼价飙升的现象，这也是为什么我把深圳地区的地价
翻几番的现象叫“制造业的回光返照”我在各位面前讲这个时，是非常惹地产商
讨厌的，因为回光返照的下一步是怎么呢？按照我的回光返照的理论来说，楼价
下跌是必然的，深圳地区或者是广东地区制造业大量倒闭是必然的，在两年多以
前，做个推论，还是要有水平的，不但要有胆子的，要是讲错了呢？
好了，结果今年1月份公布数字的时候，确实是这样的，制造业大量倒闭，
而且房价下来了，为什么？因为中国的地产的地价和制造业的关系是紧密联系在
一起的，这�