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3房地产评估人员的法律要求
目前关于评估人员的法律规定仍处于原则性规定阶段，须待丰富与完善。建设部、物价局、
工商行政管理局《关于加强房地产交易市场管理的通知》规定了评估人员的主要任务及关于
建立评估员制度的设想。
评估人员的主要任务是：根据计价原则、标准和市场供求情况，合理评估房地产的价值、价
格，为房地产交易、抵押、仲裁、转让提供确定价值和价格的依据。
从事房地产价格评估的人员，要经过专业培训，由房地产管理机关考核合格，持证上岗。要
逐步建立等级评估员制度。
（五）房地产价格评估程序
房地产市场估价应当依照下列程序进行：
1申请估价
当事人应当依照规定向估价机构或估价事务所递交估价申请书。估价申请书应
当载明下列内容：①当事人的姓名（法人代表）、职业、地址；②标的物的名称、面积、座落
；③申请估价的理由、项目和要求；④当事人认为其它需要说明的内容。估价申请书应当附
有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。
2估价受理
估价机构或估价事务所收到估价申请书后，应当对当事人的身份证件、标的物
的产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者，交由估价人员承办，每个估价项目的承
办，不得少于两名估价人员。
3现场勘估
承办人员应当制订估价方案，到标的物所在地进行实地勘丈测估，
核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。
4综合作业
承办人员应综合各种因素进行全面分析，提出估价结果。书面估价结果应包括
如下内容：①估价的原因，标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况，所
处区域城市规划现状及发展前景，房地产市场行情；②标的物及附着物质量等级评定；③估
价的原则、方法、分析过程和估价结果；④必要的附件，包括估价过程中作为估价依据的有
关图纸、照片、背景材料、原始资料及实际勘测数据等；⑤其它需要说明的问题。估价结果
书应由承办人员签名。
现将深圳市物业估价所设计的物业估价流程表摘录如下，供参考：
（六）房地产成交价格申报制度
房地产价值较大，对于交易人及国家来说，房地产交易价格均有重要意义。在价格管理方面
，我国不但实行房地产价格评估制度，而且实行房地产成交价格申报制，亦即当事人在评估
机构估价的基础上进行的房地产交易（主要指房地产转让），还须在成交后将价格上报相应的
房地产主管部门。价格申报对于交易人来说是一种义务，不但如此，交易人申报的价格还须
是如实的价格，不实申报将受到法律制裁。
四、房地产交易的程序
（一）申请与接待
房屋交易所接待人员在认真听取交易双方介绍房屋交易过程后，要仔细询问房屋的基本情况
，如房地产座落位置、建筑结构、协议价格、买卖原因、产权归属及沿革等。然后还要查看
房屋所有权证书、买卖合同、户口簿以及其他有关房地产证明证件。
（二）登记
在了解房屋交易过程后，凡符合交易政策的，给予登记。卖方凭户口簿、房屋所有权证，据
实填写《申请出卖房屋登记表》；买方凭户口簿；单位介绍信或街道证明，据实填写《申请
购买房屋登记表》；单位买卖房屋，凭上级批准的文件，分别填写《申请出卖房屋登记表》
和《申请购买房屋登记表》。
（三）调查
1内部调查
根据房管局的房屋档案和产权产籍卡片，主要审查以下内容；产权人姓名，性
别、年龄、籍贯是否与产权档案相符；房屋座落、结构、间数、面积、四至、地址是否清楚
；产权归属、产权来源是否清楚；落实房屋政策中有无遗留问题，是否属于拆抵收购房屋；
有无抵押、典当和被查封等情况；是否冻结转移或非本人不得转移的房屋。
2外部调查
经办人员到有关部门或深入现场，调查以下内容；房屋产权是否有共有人或承
租户；房屋共有人或承租户是否主张优先购买权；是否属于征用拆迁冻结的房屋；是否属于
违章建筑的房屋；交易双方所报成交价是否真实；有无界址纠纷或其他产权争议。
（四）估价
估价人员（评估员）与卖方约定具体日期，届时会同卖方到现场评估价格。在估完价后，将估
价表移送经办人员准备订立合同。
在现场估价时，遇有界址不清或建筑结构相连部分以及他人之地上物时，得通知邻户及其他
产权人共同确认界址或地上物权属。
（五）议价
经办人员通知交易双方到交易所由买卖双方自行以人民币为交易单位进行议价，并由双方自
行签订《房屋买卖合同》。如果双方愿意登记声明，可由交易所代为办理。
（六）公告
凡登记买卖的房屋（特别是私房），都要由交易所统一公告，公告期内如有人对产权提出异议
时，交易所有权中止交易。已交费用不用退还，失约一方应负担对方已付的全部手续费。
（七）报批
经办人员根据内审外查及公告情况，逐项填写《房屋买卖审批表》，写出调查及公告情况，
提出个人意见，连同交易双方所出示的证明证件，根据审批权限的规定逐级上报，经主管房
屋管理部门批准后，全部案卷移送立契人员。
（八）订立合同
经办人员通知交易双方携带户口簿或单位户口证明，房屋所有权证、契证、身份证、名单及
证明证件等亲自到交易所办理房契过户手续，经查验无误后，即予以订立房产卖出合同。
订立合同前经办人员必须认真审验以下事项：
1产权证、户口簿、身份证、图章姓名必须相符；交易对方所立合同（草契、协议）必须真
实、合法、完备；
2出卖共有房屋必须提供共有人亲自出示的同意证明书；
3出卖出租的房屋，出卖人必须提供、承租人亲自出示的放弃购买权证明书；
4出卖继承的房屋，必须提供继承权公证书；
5出卖人不能亲自到场的，必须提供出卖人亲自出示的委托书；
6单位买卖房屋，必须提供《法定代表人身份证明书》或《授权委托书》；
7委托书证明有转委托时，对转委托人有无转委托权应进行认真核对；
8交易双方或一方在签订合同后悔，撤销房屋买卖登记时，交易双方必须提供书面申请；
9无民事行为能力人或限制民事行为能力的人，买卖房屋得由监护人代为办理；
10旅居国外的华侨出卖房屋，如委托国内亲友代为办理，必须提供居住国公证机关的公证
和中国驻外使领馆认证书；
11法院判决或裁定出卖的房屋，必须提供法院的判决书或裁定书。
（九）收费
契税，按成交价6％征收，由买方缴纳。手续费，按成交价2％收取，由交易双方各负担一半。
罚款按有关规定征收。
（十）统计
立契手续办完后，经办人员应即时登记《房屋买卖立契房册》，同时填写《房产买卖登记立
契卡片》。
（十一）发证
交易所将所有证明证件装订成册，按页编号；移交房管部门，依有关规定转测绘所查后，绘
制平面图，然后制证，通知新业主登记，交费、颁发新证。
第二节 房地产交易合同
一、房地产交易合同的形式
（一）口头形式的房地产合同
口头形式的房地产合同（口头房地产合同）是指当事人双方通过对话方式进行意思表示而订立
的房地产合同。这里的对话方式包括面对面交谈或通过电话及其他口头交谈方式。
一般而言，口头形式的合同具有简便、迅速的优点，对于发展市场经济、促进商品流转起着
重要作用。但其缺点亦很明显：无据可查，不易查证，一旦发生纠纷则难以证明合同的存在
及其确切内容。由于房地产的重要性，我国法律通常不允许订立口头形式的房地产合同。但
是，具体到城市和乡村，情况则有所差别。对于城市房地产合同，我国法律一律要求签订书
面形式的房地产合同，口头形式者无效；而乡村房地产合同，除一些重要合同如房屋买卖合
同等外，法律并不严格要求必须采用书面形式，或者法律根本没有规定。所以，就某些乡村
房地产合同（如房屋借用合同、房屋租赁合同等）而言，只要双方当事人能举证，口头形式的
房地产合同仍可为有效合同。
（二）书面形式的房地产合同
书面形式的房地产合同，是指当事人以书面文字表达合同内容的房地产合同。按其外观形态
，房地产合同的书面形式可以分为两类：1文本形式，即双方当事人在就合同内容协商一
致
后将其内容写成合同书，并分别签名和盖章。文本形式中又有标准文本形式和非标准文本形
式之分。标准文本形式是指合同条文早已印就，当事人双方或一方仅签署或填写即可的合同
形式，如房屋保险合同。非标准文本形式则是指合同条文全部由当事人双方协商拟就的合同
形式。文本形式，尤其是非标准文本形式是最常见、最典型的房地产合同的书面形式。2
书
信、电报、电传等形式。当事人在通过书信、电报、电传等文书往来而订立合同之后，记载
有合同内容并有当事人签名与盖章的书信，以及有关的电报、电传等，也被法律视为合同的
书面形式。
按是否经过特殊程序，房地产合同的书面形式还可分为一般书面形式和特殊书面形式。一般
书面形式是指双方当事人以书面形式签订合同，合同即告成立、生效的书面形式。特殊书面
形
式是指双方当事人以书面形式签订合同后，还须经公证、鉴证、审批或登记，合同才告成立
、生效的书面形式。具体而言：
1公证�