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尽管封建地主经济继续保存了下来，但是，在鸦片战争以后，在某些时期、某些地区，封建土地制度也出现了一些变化。
首先，太平天国农民起义打击了封建土地制度。
鸦片战争后，外国资本主义势力的侵入，加剧了中国封建社会固有的矛盾。道光三十年十二月（1851 年1 月）爆发了轰轰烈烈的太平天国农民起义。它严重地动摇了清皇朝的统治，也打击了封建的土地所有制。
太平天国的土地制度及其有关政策集中反映在它的纲领《天朝田亩制度》中。《天朝田亩制度》的基本内容，是要废除封建土地所有制，把全部土地按人口平均分配给广大农民。它规定：“凡天下田天下人同耕，此处不足则迁彼处，彼处不足则迁此处。。。有田同耕，有饭同食，有衣同穿，有钱同使，无处不均匀，无人不饱暖也。”①根据这个原则，制定了平均分配土地的办法：以每亩土地按一年产量的多少分为三级九等，然后好田坏田互相搭配，按人口平均分配。分田“不论男妇”， 15 岁以下者减半，等等。可以看出，这些主张虽然带有绝对平均主义的色彩，而且在实际上也没加以实施，同时也不可能实现。但是它从根本上否定了封建土地所有制，在一定范围内，使封建土地所有制受到了不同程度的打击。这主要表现在：第一，太平天国起义所到之处，命令大地主交纳金银、粮食等物品，征收地主的田赋。所到之处，“地符庄帐付焚如，官牒私牒总扫除”。使原有的封建土地制度受到不同程度打击。第二，在太平天国起义影响下，有些地方的农民把租种的土地暂时当成自己的产业，不交地租，使原有的封建土地制度受到了冲击。第三，太平天国后期，有些地区采取了允许地主收租纳粮的办法，但对地租率严加限制，监督和限制地主的收租额。
其次，封建军阀、官僚、地主大肆兼并土地，出现了许多非土著地主。
太平天国起义失败后，土地集中趋势日趋严重。由于清军的野蛮烧杀，人民大量死亡，不少地区土著死亡殆尽，土地大量荒废，地价非常便宜。江苏嘉定，原地价“亩至二十余金，地狭民稠之处，有贵至四五十金者”。起义失败后，“亩不过三五金”。与此同时，地主、富豪和商人趁机大量购置和侵占土地。安徽南陵土著地主“死亡殆尽，地广人稀、劳工缺乏。。。因致土地几等无价值，乃有他处豪富，多量收买，而造成四家大地主，其有田最多① 《天朝田亩制度》，《太平天国》第1 册，上海人民出版社1957 年版，第321 页。者，约两万余亩。”①大军阀大官僚兼并土地更为突出。他们在镇压太平军的过程中抢劫巨额财富，大量收买和强占民田。曾国藩及其亲属，仅在湖南长沙、湘乡就有田1。3 万多亩，李鸿章一家在安徽合肥就占地60 万亩。其他官僚军阀在各地兼并的土地也很多。到清朝末年以后，随着封建军阀势力的不断增长，地方割据逐步形成，土地兼并的现象更为激烈。袁世凯在河南一些地区占有田产400余顷，徐世昌在辉县有地50 多顷。至于那些中小军阀也同样在各地大肆兼并土地。
中国近代土地集中的又一个显著特点是，除了封建官僚、军阀兼并土地之外，商人和高利贷者也参与了土地的兼并。在封建剥削依旧保存并在农村占优势的情况下，一些新兴的工业资本家也是主要的土地兼并者，他们当中不少原来就是由地主商人转化而来的。他们在投资近代工业同时，也热衷于对土地的投资。第一次世界大战期间发迹的产业资本家，如大生纱厂的张謇、恒丰纱厂主聂缉椝等，都在农村占有大量土地。
这一时期，军阀、官僚、商人和资本家所以热衷于土地兼并和封建剥削，主要原因是：在帝国主义控制下，封建制度根深蒂固，资本主义工商业在二者之间求得发展，工商收益没有保障，利润很不稳定，而地租率则往往高于工业利润率，土地收益较高又可靠，土地经营具有较大的吸引力。即使工商业中有较高盈利，也往往为求得持续稳定的收入，而不断购置土地，从而使一部分资金流向土地。
土地兼并的结果，一方面使土地高度集中，土地占有的不合理状况日益严重。另一方面，土地兼并的主要对象是自耕农，这一时期，也造成自耕农户显著减少和佃农的增加。如江苏昆山县，全部农户中自耕农所占的比例由光绪三十一年（ 1905）的26％下降到1914 年的11。7％，与此同时，佃农由57。4％上升到71。7％。南通也有同样的情况，自耕农的比重由光绪三十一年的20。2％下降到1914 年15。6％，而佃农同时期由56。9％上升到61。5％。佃农比例上升，不仅意味着大量农户的破产和自耕农的没落，而且破产后，仍是束缚于土地上的贫苦农民。因此，这一时期总的反映出，土地所有权的更加集中及土地使用权的更加分散和缩小。
再次，官田公地的逐步私有化。
官田公地主要指清廷的屯田、旗地等各种官田，及庙田、学田、族田等等。清末以来，这些官田大量转入私人手中。屯田和旗地原来是不准买卖的，然而实际上，在暗中已经出现了典卖这些土地的现象。虽然历经政策上的变化，但是，旗地、屯田买卖之势已成必然。进入民国以后，北洋军阀政府更加彻底地实行出卖官田的政策，逐步完成了官田私有化进程。清末以来各种官田大量低价转让给私人，首先得利的仍然是一些大官僚、大军阀及新兴地主。甲午战争后，中国的土地所有制，虽然出现了“官田”私有化，但是这种变化，大大削弱了自耕农经济和发展中的农村资本主义因素，但并没有改变中国封建土地所有制的实质，封建剥削制度仍然占着明显优势。
① 李文治：《中国近代农业史资料》第1 辑，三联书店1957 年版（下同），第176 页。第二节封建租佃关系的演变封建土地所有制是封建生产关系的基础。太平天国失败以后，封建土地关系得以继续维持下来，封建地主土地所有制是占主要地位的土地占有形式。这种土地占有制反映了地主阶级和农民阶级的特殊结合方式，它在经济上主要采取了租佃制度和赋税制度。前者是地主阶级以个人出面对农民进行剥削的主要形式；后者是地主阶级以国家出面对农民进行剥削的主要形式。（这里仅就租佃关系进行分析）
租佃制度是封建社会中，地主阶级掌握了大量的土地所有权，将土地分租给农民，对农民榨取地租的剥削制度。在中国封建社会，封建地租有三种形式：实物地租、货币地租和劳役地租。马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权为前提。”①因此，不管地租采取何种形式都是地主阶级凭借其土地的所有权对农民进行剥削的手段。中国的封建社会一直到近代，地主将土地分割成小块出租给农民榨取地租，仍是封建土地经营的主要方式。
但自太平天国以后，随着封建土地关系出现了一些变化，其剥削形式反映在租佃关系上也有了一些新的特点。
1。永佃制在一些地区广泛地出现。
所谓永佃制，就是在土地租佃关系中，佃农有永久耕种和处理所佃土地耕作权的一种租佃制度。永佃制是以土地所有权与土地耕作权相分离为前提，地主拥有土地所有权，负担田赋，有权收租，但不能随意加租或夺佃。佃农享有土地耕作权，即佃权，并有权将其田出卖、典押或出租，出租以后，佃农也可以收取地租，但这不影响其向地主交租的数量。佃农如果欠租不交，地主可以撤销佃农的佃权。
永佃制的扩大，大致有两种情况：一是太平天国失败后的安徽、浙江等广大地区，由于人口锐减，土地荒芜。在安徽，“地主以荒芜之地，无从利用，乃令佃农设法垦殖，允其有永佃权。盖若开垦后，而无长期耕种之保障，则佃农非所愿耳。地主为奖励起见，故特让以田面之权，令其永久佃耕，以安其心”①。浙江一些地区在战争之后，“居民大半逃散，田地荒芜者甚多。。。招徕荒民开垦成熟后，许其有佃种权。固有之田主只能收取租息，完粮为业，佃户可以永佃”②。所以，永佃权制是地主阶级诱使农民开垦种地，以便获得地租的一种剥削手段。二是在湖北、江西部分地区，自耕农欲逃避各种捐税或为环境所迫。故而将田地低价售给地主富豪，求得保留其永久佃种的权利，这实际也导致了自耕农的破产。
永佃制的租佃关系，没有改变封建地主占有土地的所有制，也没有改变地主与佃农之间的剥削关系。它是地主被迫对农民让步的一种措施，也是地主阶级与佃农之间的租佃关系的一种调整。永佃制在一定程度上限制了封建地租的剥削程度，使地主任意加租受到了一定的限制。有些地方佃农对佃租的土地有了一定的支配权，地主不能随意收回自耕地，这使地主土地所有制① 马克思：《资本论》第3 卷，人民出版社1975 版，第714 页。
① 李文治：《中国近代农业史资料》第1 辑，第251、252 页。
② 李文治：《中国近代农业史资料》第1 辑，第251、252 页。
受到一定程度的制约，农民对地主依附关系也有所放松。
2。封建地租形式仍以实物地租为主，但个别地区货币地租趋多；另外，劳役地租也仍然存在。
在中国近代的地租剥削形式上，实物地租率通常有两种确定形式：一种是分成地租制，它是按收获量的一定比例收取地租，地租的多少与农业收成的丰歉有直接关系。这种地租制多盛行在经济比较落后的地区。地主为了保证其地租剥削，往往对佃农的生产活动进行干�