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市公司富力地产的2008年中报就显示，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80。73亿元，长期借款为125。16亿元，资产负债率高达139。4％。2009年7月，杭州宜家时代小区的开发商杭州绿园房地产开发有限公司资金链出现问题，部分房子被查封。而其他房地产商正在收缩战线，尽快回收现金“猫冬”。第二害怕的是来自国内外的“炒房者”。近年来，大量资金从海外流入我国市场，主要是受到三大因素的吸引：一是人民币持续升值的潜力，二是中国经济与国外特别是发达市场经济增速的差别，三是对国内通货膨胀的预期和国内资产价格上涨的预期。这些资金主要流向了股票市场和房地产市场，而较少流入实业投资领域，因此绝大部分是国际热钱，或称游资。它们最大的特点就是追涨杀跌，一旦国内资产价格开始下跌，往往首先望风而逃，起到“墙倒众人推”的效果。2007年到2008年发生在越南的货币危机，有很大程度就是国际游资快进快出影响的结果。
类似的，由于房地产不仅具有消费品的特征，也具有投资品的特征（这将在第二章具体解释），所以也吸引了大批国内投资者或称“炒房者”。这些炒房者又大致可以分为两类：一类是新型的“地主”，他们的平均年龄相对较大。例如不少曾经在大企业集团或部委工作的老北京就属于此列，他们往往已经通过当年的福利分房、集资建房等各种方式，以很低甚至几乎为零的成本占有了多套在市中心位置不错的住房，仅靠租金就可以过上舒服的生活。新型地主并不急于将手里的房子卖掉，一方面是因为这些房子多数较老或产权不清晰，卖不到好的价格，另一方面是等待拆迁，获得更高的补偿。所以房价的下跌对他们的影响并不显著。另一类则是将房子当成股票一样来炒作，通过低买高卖来赚取差价。这类人常常动用较多的杠杆，只需付出少量首付就可以取得房产，然后“以房养房”，利用租金来支付按揭款，然后等到价位合适的时候就及时脱手赚钱。房价下跌显然会对这部分人形成较大的影响，使得他们卖房的利润降低甚至亏损，而如果再加上租房市场的萧条，就可能因为无法支付按揭而出现信贷违约的现象。他们与开发商有些类似，都是“用别人的钱来赚钱”，因而资金链存在相似的弱点。
正文 谁最怕房价下跌（3）
2009…11…13 8：05：38 本章字数：1036
三是地方政府。在房地产开发的产业链中，地方政府扮演着土地供应者的角色，高涨的房价不仅为地方政府带来很好看的GDP政绩，还能够带来实实在在的现金流，例如多个环节的税收收入，巨额的土地出让费等等，当地与房地产和建筑相关的上下游产业也能够得到快速发展。自从中央和地方“分灶吃饭”和实行分税制改革以来，地方政府终于找到了能够源源不断来钱的不二法门，那就是卖土地。据统计，来源于房地产业的土地出让金、税费等收入占地方财政总收入30％ ；在某些房地产热点城市，所占的比例甚至超过了50％。一旦房地产市场陷入萧条，房地产开发商不敢拿地，土地就卖不出去或者卖不到好的价格，而这显然是地方政府不愿意看到也不能接受的。
四是银行。银行与房地产之间的关系早已是公开的秘密。与前三类主体不同，银行不指望通过买卖房地产的价差获取收益，但它赚钱的环节绝不少于以上任何一个利益主体。第一个环节，在开发商置地阶段，银行就可以给开发商提供贷款；第二个环节，开发商以拿到的地作为抵押，从银行贷款启动宣传和前期建设工作；第三个环节，购房者到银行做按揭贷款，贷出来的钱还是交给开发商。这些环节环环相扣，房价越是上涨扣得越是紧密。但是如果房价下跌，则倒推回去环环都可能有问题，比如按揭首付如果为30％，而房价在短期内跌幅超过这个比例，那么购房者就可能不愿意再为手里的负资产支付按揭而宁愿违约，第三个环节的风险就显形化了（我们记得，这也正是前文所述次贷危机爆发的缘由）。如果房子卖不动或者卖不出价来，开发商没钱还贷，银行就只能把给开发商的贷款降为呆账或者想办法通过变相的借新还旧等方式给予展期。如果萧条时间过长，第二个环节的风险早晚会爆发出来，而一旦抵押的土地被收上来，第一个环节的风险会被牵出来。可见，由于首付不为零，银行对小幅度的降价有免疫能力，但一旦出现大幅度的房价下跌，它们也抵挡不住。
最后不得不说，房价如果暴跌，对于普通老百姓也未必是一件好事。因为政府、银行乃至房地产的上下游产业都不可避免地受到影响，我们在此无法量化测度房价下降带来的负面影响，但是如果地方政府财政受到严重打击，银行坏账大幅增加，相关产业失业率飚升，不排除殃及池鱼的可能性。到时候你手里的钱即使能够买得起房，也未必敢花出去。
“美国之石，可以攻玉”。既然这么多人都怕房价下跌，银行跟房地产开发商也有千丝万缕的联系，万一房价真的跌了，会不会爆发中国式的次贷危机呢？
正文 何来中国式“次贷危机”（2）
2009…11…13 8：05：39 本章字数：1145
使用房价收入比指标也会遭到批评，因为统计数据中的家庭可支配收入可能会遗漏很多实际存在的收入，比如“灰色收入”，从而高估了房价收入比。那么我们撇开微观房价，对比一下两国的宏观经济环境。在危机爆发之前，美国、欧洲乃至全球显然存在严重的流动性过剩问题，这也是导致2007年全球通货膨胀的主要原因之一。在2007年，中国也面临类似的流动性过剩问题，通货膨胀压力极大，连续多月出现负利率，也因此采用了从紧的货币政策。然而，在金融危机的冲击下，我国先是启动了“4万亿”投资项目，人民银行在2008年不到100天的时间里面连续五次降息，然后又在2009年通过银行系统大量发放贷款，2009年上半年新增信贷达到7。37万亿，是2008年全年的150％。虽然暂时还不能摆脱通货紧缩的风险，但长期来看，如果妥善地消化掉这段时间紧急投入市场的流动性，实现经济的软着陆，将是决定中国式“次贷危机”会否爆发的先决条件。
除了以上因素外，中国还有一些得天独厚的“危机基因”，比如前文提到的热钱流入问题。美联储在危机中维持近乎“零利率”，而我国利率继续下降的空间不大，这就使得美元可能成为国际融资货币，而人民币再度变成热钱追捧的对象。加之中国经济在全球经济衰退中的一枝独秀和新兴经济体的快速增长主体，更大规模的国际游资流入中国并非不可能。由于中国目前的投资渠道较少，这些热钱除了进入股市就是进入楼市，很可能进一步推高中国的房地产价格。在1997年之前的东南亚、2007年之前的越南，相似的一幕都曾经出现国。2009年上半年，我国外汇储备突破2万亿美元大关，是全球第二大外汇储备国日本的两倍。其中，1800亿美元的上半年外汇储备增量中，有95％是二季度流入的。这说明国际资金正在加速流入中国市场，而在盛筵达到高潮的时候，也是人去楼空的危险高涨的时候。
在此，可以做一个不甚恰当的假设——如果我们不小心在错误的时点提高利率，或者欧美市场转暖、美联储提高基准利率，那么后果可能是：
大量资金抽离中国市场，外汇储备中不能解释的部分（热钱）迅速由正转负；
股市、楼市失去资金支撑，大幅下跌；
投资者损失惨重，无力购买房产，而持有现金的潜在购房者也决定暂缓购房，等待谷底的出现；
房地产企业销售停滞，资本市场由于股指大幅下跌而融资能力下降，加之银行惜贷，开发商资金链断裂，大批曾经高价拿地的企业无力持续开发，不得不低价甩卖，但最终会有一批开发商被迫破产清算；
银行发放的住房抵押贷款违约率大幅上升，房地产开发商无力清偿贷款，收回的抵押房产一再降价也无人购买，银行资产质量大幅下降，银行惜贷现象更加明显；
正文 何来中国式“次贷危机”（3）
2009…11…13 8：05：39 本章字数：1183
银行抛出的抵押房产拍卖进一步打压房地产市场，导致房价继续下跌；
投资者在股市、楼市损失惨重，流动性出现严重问题，信用卡贷款、汽车贷款违约率随之大幅上升；
银行惜贷、需求减少导致投资增速降至冰点，上游的原材料、制造、建筑和下游的装修、配套产品制造等行业都遭遇严重打击，失业率上升，宏观经济“硬着陆”……
可见，无论从任何立场来看，我们都不希望“次贷危机”在中国的舞台上重演。不过，从笔者看来，真正意义上的中国式“次贷危机”并不会发生。虽然并非不可能出现以上的“信贷危机”，但与美国的“次贷危机”相比，其影响范围、规模、深度，都将是小巫见大巫。
这首先是由于中国并没有真正意义上的“次级贷款”产品。我国商业银行提供的房屋抵押贷款中没有次级贷款和优级贷款之分，对贷款人资格的审查仍然比较严格，首付比例控制在三成到四成之间，对第二套房的贷款限制严于第一套住房，没有零首付和可变利率等机制，这些都将房屋抵押贷款的风险控制在一定范围之内。
其次，中国的金融创新步伐较慢，缺乏金融衍生品作为危机的放大器。国内没有CDO，资产支持证券（ABS）、抵押贷款支持证券（MBS）等都很不发达，更遑论CDS等信用衍生产品。这样，房屋抵押贷款的风险最多也就仅限于房屋抵押贷款总额本身，不会被乘数化放大。银行承担的风险也不会在整个金融体系里全面扩散。
再次，中国独特的文化特征使得�