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谌ツ辏肆饺陨隙疾恢埂１热缢滴髟埃�05年的1万元／㎡，到了去年的4万元∕㎡，涨了四倍，翻了四番。那么这种高价楼盘翻了三番、四番的现象，就充分证明了深证的制造业是极速倒闭的，因此楼价涨得越厉害的地方，企业倒闭的饿速度越快。就是因为企业家不想干了，拿出大量资金，进入楼市，去买高价楼盘。
但是后续现象又出来了，那就是高价楼盘一旦被炒高的结果：附近的低价楼盘同样水涨船高。但是你可以想像，真正的泡沫来自于哪里？真正的泡沫就来自于中低档楼盘，而不是高档楼盘。这种现象在广东、上海、北京出现了，然后会有很多省份跟城市也水涨船高，但嘉兴例外。比如说福建，福建在广东隔壁，一看到广东的楼价这么样子涨，他们也跟着激动，整个福建包括厦门等地也是大涨。他们中、高、低档楼盘，通通都有泡沫，都是不该涨而涨这么多的。儿童广东地区是高档楼盘的泡沫少，中的档楼盘的泡沫多。福建那，是中、高、低档楼盘都是有泡沫的。像湖北武汉那，就是介于广东和福建之间，高档楼盘泡沫稍多，低档楼盘泡沫挺多，虽然不如福建，但是他的高档楼盘和广东相比，泡沫还是比较多的。所以广东、湖北、福建一碰到经济出现问题，首先跌价的必定是中低档楼盘，因为二元经济的结果就一定是这个结论，因为会冲击楼市的都是这些资金冲击到高价楼盘，所以高价楼盘还是有资金撑的，而中低档楼盘是真正的泡沫来源。我们最近看到的数据，说深圳的楼盘价格由去年的一万六、一万七跌到了一万一，那么我建议在座的各位不要简单的解读这个数据，说深圳这个楼盘崩盘了，不是的。因为深圳这几年的建设都以关外为主，也就是关外这几年的建设占了深圳建设的70％，而深圳老百姓是最不喜欢住在关外的，所以关外的泡沫最多，关内的中低档楼盘次多，最后关内的高档楼盘泡沫最少。而其结果那，是关外楼盘全面崩盘，关内的中低档楼盘大幅度跌价，而关内的高档楼盘持续渐进，有行无市。这就是广东的现状。
上海那，这两个礼拜，目前房价开始大幅度下跌，跌幅多少，按照我们的研究结果显示：中低档楼盘跌幅在20％左右，高档楼盘平稳，但是有行无市。北京也差不多，但北京稍微有点不同，因为北京没有真正意义上的市中心，所以北京要单独讲，我待会儿再给你讲北京。那么在这样子的楼盘格局变动之下，你会让地产商心理面产生极大的振动，因为他所面临的地产市场与他过去所经历的完全所不一样。过去地产商怎么看地产市场？那就是这个经济越来越进步了，越来越发达了，所以老百姓越来越富裕了，因此大家想住更好的房子，那么我们过去对地产的理解是这样的，由于大家变得更富裕了，所以大家想住更好的房子，所以这种需求是可以被预测的，这种需求也是非常容易被掌握的。但是2008年的楼市包括你们这里都不是这样子的，因为用地产商的观点而言，地产供应面的成本基本上都是刚性成本，包括购地块、构建成本以及其他的必须支出，全部都是刚性成本。
但是购买房地产的需求资金是哪里来的？请各位想一想，最大冲击力不是来自于这个社会的正常经济发展所形成的一些购物资金，而是因为这个经济变得更萧条了，制造业崩溃了之后所挤压出的这么一股资金。我给大家讲，这个名词叫做“虚拟资金”。这个资金有几大特色：第一，不可兼管；第二，不可预测；第三，不可控制，他是来无踪去无影，这种资金主要冲击地产的资金是这么个特性。他是个飘忽不定的资金，而这就是地产商感到万分沮丧的缘故。因为成本是刚性成本，而主要的购买资金居然是飘忽不定的“虚拟资金”，什么时候来，不知道；什么时候走，不知道。只要虚拟资金到了，这个地区的房价一定失控，而你们这里所以没有像别的地方一样飙升，是因为虚拟资金没有进来，这也是你们的幸运。
我在去年就已经警告过成都市以及重庆市的领导，当时他们的房价还比较便宜，成都市是5000元∕㎡，重庆市是2900元∕㎡，我说只要虚拟资金一进重庆或者成都，房价立刻失控。到六月份，重庆和程度推出了一个新概念，叫做“城乡统筹新特区计划”。这个计划一推，大量虚拟资金进入重庆和成都，成都房价涨到7000元∕㎡，涨了30％。而重庆那？更可怕，从6月份到11月份，房价从2900彪涨到6000，全体失控。这就是虚拟资金所造成的。虚拟资金打到哪里，哪里就失控，这种现象是从广东、上海、北京开始的，发散性的思维，到处乱串。只要虚拟资金进来，房价大涨的结果，是老百姓都住不起房子。从而造成中低档楼盘泡沫更严重。
那么地产商在这种情况下该怎么办？我就用最近一个月来，地产商的个总战略和各位作个说明，很多地产商开始采用差异化的低价。但做的最突出的就是王石，王石的万科，采用全面降价，一路调价减了30％。但是王石并不是一个整体的代表，我觉得70％的地产商，他们的行为和王石的不太一样。他们采用差异化定价，虽然本质上和万科的全面降价是一样的，可是差异化定价值得一提的是，我就以北京的地产为例。什么叫做“差异化定价”？也就是地产商在刚性资金的压力之下，由于对虚拟资金把握不到位，根本无从预测，所以采用差异化定价的方式探测虚拟资金的深度。我们以招商地产在北京所盖的1872为例，那么这个地板很有意思，这边是红领巾公园，这边是1872的地盘，怎么做差异化定价那？就在这个地盘的右下角，离公园最远的地方，首先开盘，25000元∕㎡，看一看虚拟资金来了没有。如果销售不佳，赶快改变销售战略。如果销售非常火暴，那么代表虚拟资金的深度够。下一步就在靠近红领巾公园再开盘，35000元∕㎡。如果还是销售旺盛那？就面对红领巾公园再开盘，他们计划是8万元∕㎡。
我想请各位来宾思考一下，同样一个楼盘，就因为地段不同就从25000到8万，你认为会去买8万房子的是什么人？你想想。你要想想：天天看红领巾公园烦不烦，什么都是绿色的。就像你回家一样，老是看到同一个面孔，你也烦。为什么常常吵架就是这个缘故，天天看到烦那。如果让你天天看到红领巾公园，只是一片绿色，什么都没有，烦不烦那，晚上看不到还是黑的那。那么你会花这么多钱去买那？这种两万五到8万的差价，差距之大，是一个正常人所想像不到的。也就是进入这个地产的资金，本身就是一个不正常的资金，这叫做“虚拟资金”。
那么我为了作个演讲，我还专门跑到五环那边去了看了楼盘，叫做“星河湾”，当然我只是看，我买不起哦。4万元／㎡，开发商说我们花了1万元去做装修，我还专门进去看了他那个装修那。哇靠！装的他妈的是富丽堂皇的，感觉上就像是进了博物馆的感觉一样的。你能不能想像到就是说你买的房子，住在博物馆不是很恐怖吗？到底会有哪些人会多花1万元去住博物馆那？不可思议也，为什么会有那些人愿意多花1万元，去住在那些毫不实际的装潢里面。这些资金都是不正常资金，这些资金就是象征着我国经济全面萧条的这些资金。大家都不想做实业，都拿去炒楼炒股。那么进入楼市的自己那，就是这些资金。
在这个理解之下，你可以想像得到，各地的楼盘，包括我去山西南宁等等，甚至柳州，你会发现：当地地产商还在建最豪华的别墅，还在建最豪华的大楼，为什么？因为这种大楼的价格不是最保证的。为什么不保证那？因为“虚拟资金”。我们全国的地产基本上是以虚拟资金为主导，而不是以经济现状为主导，这是最危险的情况。从而误导这资金进入地产，从事一些非常奇怪的建设，包括高档楼盘的建设。这些将来都会被证明是错误的，因为整个地产的走向决定着地产的命运。
我相信你们听我讲到这，你就应该豁然开朗了。像嘉兴的地盘，到4000多就已经快弹不动了，在这儿做地产的人也很辛苦。你们利润也很薄，包括购第成本，还有其他重大指出那，就算买了4000多的地盘，我相信利润只有几百块。是不是觉得倒霉的，怎么在嘉兴开发那？早知道么，去上海、深圳捞一笔再说了，真是的。倒霉吗？我告诉你不是的。为什么？因为我们中国今天房地产业走入到了一个前所未有的畸形局面，也就是说全国楼价的决定不是决定于供需，不是决定于中国经济发展，而是决定于这些飘忽不定的“虚拟资金”。而其来源，居然是来自于制造业的全面崩溃。那么这一种现实情况所反映出来的结局，就是制造业的冬天，将是迅速、持续的。
在这个时候，我再回过头来看一下王石的策略，王石迅速砍价为什么？你想想为什么？我告诉你，只要听懂我这门课的人，只要听懂以后就会知道下一步是什么。因此对于王石而言，能够在此刻砍价销售什么目的？就是迅速让资金回笼，否则越往下走是越困难，我把话放在这儿。至于他能不能做到，这是另外一回事，但他这个策略在我的二元经济里面就显示了他看准了未来地产业的全面萧条。因此降价销售，资金迅速回笼，我相信这是他的最高战略知道思想。
当你理解的股市和楼市之后，你再回头看看嘉兴的定位。那么嘉兴，我看了你们很多的报道，包括你们的问题。是不是由于你们这个地位特殊、组织结构的松散或者是其他什么原因使得你这里的经济相对比较落后，楼价相对而言也比较滞后。其实我告诉你不是的，当然我讲句公平的话：你们这个地