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华人首富的财富传奇_李嘉诚全传-第章

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  日后的事实证明,李嘉诚等地产巨头,只是作策略上的退让。

  据1994年8月《香港楼价探秘》一文称:

  “1991年以来港府和银行曾多次联手打击楼宇炒卖活动,推出一系列旨在限制炒家投机活动的政策措施,如:买家须付楼价5%作按金;限制内部认购比率低于50%;楼花转售征收2。75%厘印费;将住宅楼宇按揭率由90%降至70%;向频密买卖楼宇的投资者征收利得税;将提前赎回按揭货款的罚金增至5万港元或楼价的3%;将500万港元以上的住宅的按揭率降至50%,等等。

  “措施可谓严厉,但市场回应不积极,楼价反而越炒越高。仅今年第一季度便上升30%,终于引起社会各界的强烈不满。普通市民无力购房,怨声载道。”

  为何港府措施严厉,而打击不力呢?

  首先是港府自己顾虑重重,患得患失。

  香港人多地少,港府奉行高地价政策,造成地价高企(居高)不下。长期以来,地产收入一直是政府财政收入的大头,20世纪90年代更是如此。以1993年为例,政府买官地和更改用途补地价收益达422亿港元,加上地产方面的各类税收,差不多占政府总收入的70%。

  在地产收益上,港府与地产商同样不厌其多。

  那么,各界为何只谴责地产商,而纵容政府呢?这是因为政府的财政收入,用于浩大的公费开支,英国政府未向香港抽缴财政收入,香港政府靠买地的收入维持其低税制。政府也建公房,一类是学校之类的公益建筑;另一类公建住宅楼宇非盈利售予或租予超低收入者。好人给港府做了,恶人让地产商做。地产商高价买的地建的房,必定会嫁祸于用户,用户当然会群起而攻之。

  打击楼市炒风过严,必引发楼市下挫。楼市一淡,政府的地产收益必会锐减。

  不少地产商,指责政府囤积居奇,好卖高价,楼市高企(高价),首先是政府地价高企。打击炒风不能从根本上解决问题,重要的是增加土地供应量,适当调低地价,以量多保证政府收入。

  李嘉诚以和软的口气表示对打击炒风的看法:言法管制固然起一定作用,但管制太多不利楼市的发展。

  这恰恰是港府最害怕的,李嘉诚不愧具有超人智慧。

  第二个重要原因,是地产巨头的实力,足以与政府和银行抗衡。

  恒生主席利国伟,似乎低估了地产巨头的能量,像长实等十余家大地产公司,就有充沛的自有资金提供八九成按揭。银行的7成按揭,坑苦了中小地产商,他们非得依赖银行不可,只有借助削价来吸引买家炒家。

  李嘉诚等一些地产巨子,果然就按最初设想去做。银行家一时大为惊慌,因为地产按揭占银行业贷款总额的3成以上,银行将会丧失盈利的重要渠道。于是有的银行,偷偷放宽按揭率,使中小地产商大喜过望。

  李嘉诚与银行对着干,导致了他与汇丰“蜜月”的结束。

  李嘉诚与汇丰“蜜月”始于20世纪70年代末,汇丰前大班沈弼宣布,一次性将汇丰持有的二成多和黄控制性股权,以相当和黄资产净值的半价售予长实集团,使长实这间中小公司,控得庞然大物——香港第二洋行和黄。

  1980年,汇丰委任李嘉诚为董事;1985年,更委以非执行董事长之衔给李嘉诚。这一崇高荣誉,香港华商另外惟有世界船王包玉刚爵士曾获得。

 
  1992年4月2日,汇丰控股宣布,李嘉诚将于5月份辞去汇丰控股及汇丰银行副主席一职。

  汇丰宣布之后,李嘉诚马上召开记者招待会,表明他的辞职与最近汇丰收购英国米特兰银行毫无关系,纯属巧合。他指出,辞职始于两年前,但一直未被接纳。他强调,辞职的理由是基于私人原因,拟将腾出更多的时间专注于其他业务及发展个人兴趣。

  李嘉诚的话,并没有平息市场种种揣测。《信报》指出:

  “各种传闻之中,除了指李嘉诚不满汇丰与米特兰合并之外,亦有传闻指李嘉诚不满汇丰不断主催银行界收紧楼宇按揭至7成,令地产市道无法如去年般兴旺,故与汇丰方面不和。”

  长实集团从20世纪80年中起,逐步减少资产负债率,加大靠自有资金发展的比例。这种保守的经营作风,受到金融分析家的批评。有人揣度,李嘉诚与浦伟士的“交恶”,从那时起就埋下了种子。

  出人意料的是,浦伟士后来却委任小超人李泽钜任汇丰非执行副主席。市面传闻,这是李氏家族与汇丰的“二度蜜月”。汇丰审时度势,必为1997年后考虑。

  汇丰与李氏父子的“二度蜜月”,客观上造成银行家卡地产商脖子的手趋于放松。

  李嘉诚一贯擅长在低潮时补地价。

  堪称补地价经典之作,是黄埔船坞发展英埔花园大型屋村,工业用地改作商业住宅用地,按1981年市价计,李嘉诚需补28亿多地价。李嘉诚延至1983年,中英谈判,本港信心危机楼市崩溃之时与政府拍板,结果以3。9亿元的惊人低价达成协议。

  舆论为李超人绝桥击掌喝彩,亦有少数分析家唱反调,认为李氏的战果,是以牺牲政府的收入为代价的,若人人效仿,不啻是政府的财政灾难。

  也许是有关官员掉以轻心,也许是对市道预测失误,又让李嘉诚赢得漂亮仗。丽港城与海怡半岛的宏伟大计,涉及庞大且复杂的油库、港灯电厂和青衣联合船坞换地补地价,李嘉诚则在八七大股灾后几个月搞掂。之后,股市楼市全面复苏。港府未按谈判初期的价码得到补地价收益,哑巴吃黄连,有苦难言。

  李嘉诚与英商嘉道理,合伙将鹤园电厂旧址发展商住屋村。北京风波后,香港再爆信心危机,移民走资迁册潮。到1990年,地产市道奄奄一息。聪明的李嘉诚,将补地价谈判选在这个大好时机,亲自出马,殷切之极。

  数吃败仗的港府官员,总算被超人“调教”得异常聪明且警觉。他们以其人之道,还治其人之身——也效仿超人绝桥实行拖延战术。1992年春,邓小平南巡讲话,大陆改革的巨浪波及香港,香港楼市水涨船高,地价飙飞。好,港府现在来与李氏拍板——你不是急于求成吗?现在就成全你,最后谈判结果,补地价38亿元。

  李嘉诚虽未在补地价上占到便宜,但他搞掂重建计划,也非一件易事。

  《壹周刊》借用一位地产老行尊的话说:“别人向政府申请换地,不容易得到批准,李嘉诚申请就很快获得批准。”一些申请换地与洽谈补地价而受挫的地产商及业主,在政府面前宣泄怨气,说政府给李嘉诚太多的优惠,李嘉诚是政府的宠儿,把我们当后娘养的。

  如果过去,政府真的把李嘉诚当成宠儿,现在还会为他大开绿灯吗?

  现在的关系是,李嘉诚尽管主观上不愿与政府对立,但实际上已造成这样的后果。港府即使不给李嘉诚小鞋穿,至少也不会迁就李嘉诚。

  不过地产界仍很迷信李嘉诚换地的超人能耐,远东集团主席邱德根,便是其中之一。

  邱德根是集地产、酒店、金融、游乐、戏院等多种行业于一身的商界强人。他旗下公司远东酒店和娱乐公司在九龙荔园拥有一批物业地皮,其中有宋城和荔园游乐园,游乐园一部分是自有地皮,一部分是租用的官地。另外,邱氏家族在游乐园外围还拥有大幅土地。

  荔园交通便利,环境优美,有遐迩闻名的宋城及游乐园,又邻靠中高档宅区美孚新村。发展商住物业,潜质极佳。

  1991年4月4日,邱氏家族的远东酒店和娱乐公司,与李兆基的恒基兆业及林伯欣的丽新发展签订临时买卖合约,共同开发宋城现址及邻近8万平方英尺土地,发展三幢大型商住物业。

  邱氏家族为何引来两位商界大亨助力,是由于戏院影片放映连年亏损,财力不济。李兆基在香港有“田地厅长”之称,林伯欣是亚洲电视老板,有这两位名士助力,换地不会成问题。

  却不知,这年底,政府城市规划委员会正式宣布否决远东的计划,认为将宋城现址改作商住物业,不符合城规会的整体规模构想。

  恒基、丽新两位老板不行,长实的大老板李嘉诚准行。谁不知李超人在香港能呼风唤雨,在港府的路子通天(当时9号货柜码头结果未出)。先前,与港督卫奕信交情甚密,现在又与彭督接上热线联系。彭督上任,名为视察葵涌码头,实则是为超人旗下公司庆典壮威。

  邱德根一面与李兆基林柏欣两人扯皮,欲中止合作协议;一面与李超人先示媚眼,随后进入洽商。

  1993年12月,远东与长实达成协议,长实购入远东店所持荔园及附近36万平方英尺土地的5成权益。这次重建范围比原来的更大,涉及问题更多,换地补地价更复杂。远东的地皮并未连成片,这中间夹有多个业主的物业,并且政府已有荔园整体发展计划。

 
  端木先生撰文报道:

  “向来强于与政府谈判的长实,今次竟遭滑铁卢,铩羽而归。在外界普遍看好荔园重建计划在长实扛大旗下快有成果之时,城规会于1994年7月正式通知长实,建议重建荔园的计划已遭该会否决,对看好此计划的长实中人,实在有点晴天霹雳。”

  长实的计划分两部分,一部分是建35幢6~8层高级住宅(注:东边有启德机场,限制建筑高度),总楼面积一百三十多万平方英尺;第二部分与政府换地建商厦。

  长实只对所拥有业权的土地及政府所拥有的土地做出计划,未包括一些分散业权的土地规划。港府驳回的理由是:由于综合发展区须涉及范围内所有土地的发展,故长实的申请未获接纳。

  分析家认为,港府理由充分,说其有意刁难属空穴来风。

  李嘉诚寄愿望的另一项计划,是争取政府拥
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