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过程中，全国的房地产投资总量仍然很大。一方面投资商不断加大房地产投资力度，另一方面消费者购房能力不足，商品房的空置率迅速上升。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（2）
2010…4…14 16：07：35 本章字数：843
1996年中国房地产进入了调整时期，行业平均利润率仅为0。91％。这一调整主要是针对从1992年以来由于供求关系不对称而产生的大量积压商品房。
据统计，1995年底，全国商品房累计空置建筑面积已经达到5031万平方米，比1994年年底增加了53％。在空置的商品住宅中，普通商品住宅为3618万平方米，占72％，别墅和高级公寓占28％。
这和我国经济体制改革总体进程不相适应。
在传统的住房制度下，住宅需求受到制约，住宅消费市场难以扩大，住宅建设难以成为现实的增长点。中央领导和一大批有识之士已经认识到：必须加大房改力度，改革现有的实物福利分房制度，而建立住房新制度则是改革的重点。
1996年7月11日，国务院副总理朱镕基在听取国务院房改领导小组汇报时指出：目前国有企业亏损增加，经济效益下降。现在关键是打开市场，搞活流通，培育新的消费热点和经济增长点。
朱镕基认为，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。他指出，住宅建设是个大的需求，也是可以解决、能够办到的。发展住宅建设，不仅能满足老百姓的住房需求，还可以刺激钢铁、建材、化工、电子、装饰材料等相关行业的发展。他强调：发展住宅建设，一要推进住宅商品化，二要有个好的规划。住宅建设离不开城市基础设施，要方便群众，方便生活，房子建得再好，交通条件不好也卖不出去。
会议一结束，时任建设部部长的侯捷马上赶回部里，当天就召集有关司局长连夜开会研究贯彻意见。他在讲话时显得十分兴奋，声音异常响亮：解决居民住房问题一直是建设部最为关注的工作之一。这次朱镕基副总理提出把住宅建设作为搞活经济、带动相关产业发展的新的消费热点和经济增长点，说明发展住宅建设已提到了国务院领导的重要议事日程上。这是推动居民住房条件改善千载难逢的大好时机，我们一定要抓住机遇，抓紧把工作推上去。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（3）
2010…4…14 16：07：37 本章字数：1097
第二天，建设部就抽调有关司局专业人员，对发展住宅建设进行深入分析。分析的结论是：改革开放以来，尽管国家投入大量资金用于住宅建设，但福利住房制度仍使住宅产业难以形成合理积累、循环发展的机制。到1996年底，我国城市人均居住面积4平方米以下的住房困难户还有300万户，城镇住房的供需矛盾并没有得到根本解决。640个城市中尚有3000多万平方米的危房需要改造，改善居住条件是城镇居民现阶段的最迫切要求。因此，加快改革我国现有的实物分配福利房的住房制度十分紧迫和必要。
朱镕基讲话后的第六天7月16日，建设部向国务院上报了《关于加快住宅建设，加速培育房地产市场，推动国民经济持续快速健康发展的请示》。
该《请示》提出了当前房地产市场存在的种种问题，分析了加快城镇住宅建设对于推动经济发展的现实意义。建议是：选择合适的政策定位，做好住宅建设的供应、分配机制的转换，提高住宅商品化程度，就能缓解经济通胀，增加市场商品的有效供给，带动相关产业发展，激励工业生产，提供更多的就业机会，刺激消费，形成新的消费热点。
随后，建设部马不停蹄地在全国范围内召开了华东、东北等六大片区会议。侯捷部长和叶如棠、谭庆琏、毛如柏、李振东副部长分别带队参加了六大片区会议，传达了朱镕基副总理的讲话精神及建设部的初步意见，与参会的省市领导共商发展住宅建设大计。侯捷部长前往杭州参加了华东地区的会议，到会的江苏、安徽、浙江、福建等省分管城市建设的副省长听了侯捷部长通报的情况后都很振奋，提出了许多好的意见和建议，希望建设部尽快推动工作的进展。
按照会议日程，留半天时间组织大家参观杭州的住宅建设，可当会议组织者和杭州市政府有关人员商量落实参观计划时，那时的杭州居然找不出一个像样的住宅小区让大家看。后来在时任杭州市副市长叶德范的建议下，组织会议代表参观了一条马路。
那段时间，侯捷全身心地扑在住宅建设这项工作上。这位从黑龙江省一个县的最基层一步步走进京城的建设部部长，有着浓厚的百姓情结。他曾在接受中央电视台记者采访时饱含感情地说：“老百姓拿出一辈子的钱来买房多么不容易，一定要让他们买到价格不高质量好的房子。”他的那句影响广泛的经典名言“小康不小康，关键看住房”实乃真知灼见。可以说，没有住房上的“全面小康”，中国整个国家和社会的“全面小康”就失去了最重的份量。十年后，温家宝总理在提交给全国两会代表和委员的国家发展十一五规划纲要中，就把居住“条件有较大改善”作为全面建设小康社会、努力实现“人民生活水平继续提高”首选目标。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（4）
2010…4…14 16：07：44 本章字数：1161
全国六大片区会议结束后，按照侯捷的指示，建设部房地产业司根据会议代表的集思广益，综合分析，认真测算，深入研究，对住宅建设成为新的经济增长点的可能性作进一步的论证。最终形成了一份论据详实、观点鲜明的研究报告。
报告从五个方面提出住宅建设完全有可能、有条件成为下一轮经济发展的新的增长点。
一是住宅建设能带动相关产业发展的发展。住宅建设的生产和消费，与建筑业、冶金、化工、机械、纺织、森工等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、园林、商业、运输业、服务业的发展。建筑业波及效应大，带动力强，其带动系数为1。76，即建筑业完成1元的产值，能带动其他产业完成1。76元的产值。住宅的发展和房地产市场的发育，将缓解建筑业开工不足、工业产品滞销的矛盾。
二是住宅发展的配套投入小收益大。与发展其他产品比较，发展住宅建设不需要增加太多的投入，主要是转换住宅的供应、分配机制。政策调整适时、适度，住宅商品化进展快，就有可能使住房成为新的发展时期的主导消费品。相比于其他商品，发展城镇住房所牵动的国家配套投入较少而收益较大。
三是住宅发展的材料供给基本具有保证。目前，建筑钢材、水泥、玻璃等产品是我国的长线产品，库存量已相当大；化学建材是我国需要重点发展、拓展市场的产品，而住宅是它的主要用户。住宅建设既有利于长线产品的消化，又有利于新产品的开发。
四是住宅建设有利于增加市场消费。社会商品的许多消费是与住宅密切相关联的，如家具、家用电器等，居住条件的改善才有可能促进这些消费。以1995年商品房销售额（1251。4亿元）为基数，按国外常用的住宅商品的带动系数1。34计算，所带动的社会商品整体销售额为2930亿元，相当于1995年全社会消费品零售总额的14。2％。
五是住宅建设有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整。1995年商品住宅的销售面积中有53。09％是个人购买的。特别是在沿海地区，职工购买商品住宅的积极性相当高。仅就家庭住房装修来看，我国城镇每年竣工400万套住宅，以每套住宅的装修费1万元计，就达400亿元。随着人们收入水平的提高和住房消费观念的树立，进一步提高对住房消费的支出是可能的。目前，我国银行的个人存款已达3。5万亿元，只要政策引导得好，完全有可能将个人的消费资金引导到住房消费上来，形成新的消费热点和经济增长点。
这份报告在当时引起了较大反响，基本上得到方方面面的认可。与此同时，人民日报记者朱剑虹、经济日报记者谢然浩、中国房地产报记者龚后雨也就发展住宅建设等问题发表了大量报道，将住宅建设培育为新的经济增长点开始引起社会各方面的广泛关注。
正文 1996，高层研讨 沪上实践（5）
2010…4…14 16：07：46 本章字数：1127
当北京的决策层正在酝酿出台住宅建设新策，刺激住宅消费之时，上海市长宁区已“领跑”于市场前沿，率先开始了实践。
长宁区在对房地产市场的状况进行分析时发现，公房出售后再进入市场严重制约了房地产市场的活跃度。由于受五年后方能上市的限制，使这一块规模庞大的存量房产缺乏流动，即限制了房地产二级市场的繁荣，同时也抑制了一级市场上有效需求的形成。1996年初，长宁区组织力量对已售公房50000户中的10％，即5000户居民进行问卷调查。结果表明，有多余房屋可以出售的22户，仅占0。53；愿意将现有房屋调小和通过利用地段及差价换房获利的75户，占1。8％；希望通过出售现住房获得的资金再添一些钱去购买新房，扩大居住面积，改善居住条件的共1385户，占33。32％；暂不考虑将现房上市的2674户，占64。34％。
通过调查，了解到两方面的信息：一是大多数人将已购公房上市出售的目的不是为了获利，而是改善自身的居住条件；二是有三分之一的居民有利用现住房为基本条件去改善住房条件的强烈愿望。调查的结果使大家恍然大悟：开拓房市只把眼睛盯在无房户上是个误区。相对而言，无房户还是少数啊！他们得出结论：因势利导，调整政策，开启大门，允许已购公房提前上市，把需要改善居住条件的有房住户引入房市，充分调动居民买房的潜在能力，拓展住房有效需求，使住房市场向百姓靠拢，建立一个既能增强二级市