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这次交涉先在张家口，后到北平秦德纯家中举行，谈判的主要对手是秦德纯和日方首席代表土肥原贤二。所谓“秦土协定”就是以其二人命名。秦土交涉的结果是割让察东6县，即沽源、康保、张北、宝昌、德化、商都。
1993年中日两国儿童夏令野营训练，也就是在这块当年被日本人强占去的土地上进行。
土肥原与秦德纯在北中国的战场一直是谈判对抗的对手。直至1945年日本投降，土肥原大将作为甲级战犯，在远东国际法庭上受到审判。秦德纯是出席法庭的主要证人。
秦德纯在他的回忆录《诲诬谈往》中曾比较细微地谈到与土肥原谈判的经过。土肥原笑嘻嘻地讲起他的外祖父一家自唐朝就来到日本，他也算1A4中国人。土肥原谈到他的启蒙老师是中国的学者，他一生奠定的事业与启蒙老师是分不开的。进而告诉秦德纯谈判的背后就是军队。言下之意，你不同意就动武。
秦德纯与其针锋相对争执了三天，秦当场郁愤吐血。第四天秦德纯突然同意在土肥原提出的条件上签字，连土肥原都感到意外。秦德纯在他的回忆记录中提到这点，含混地讲到请示了上级。是谁？没说。当时“何梅协定”刚刚签订，秦认为这不过是“何梅协定”的翻版。争也无用，只好如此。同年11月蒋介石在庐山召见秦德纯的时候，秦力图对自己签订这样蒙辱条约向蒋解释。蒋只是说不用解释了，这事不能怨你。同时对秦大加慰勉。
西北军历来讲究行武关系，而排斥军校毕业的军官，而秦是典型的军校毕业军官。秦德纯先后就读于陆军小学，陆军中学，陆军军官学校和陆军大学，接受了系统的军事教育。在西北军中是独一无二的。秦本人思维敏捷，才智出众，兵法兵书倒背如流，是宋哲元的得力军师和帮手。此时，宋哲元被免去察哈尔省主席职务，即由秦代理，后在卢沟桥事变之时，秦担任北平市长，凡宋不在之时，皆由秦主持军政。甚至蒋介石两次召见宋哲元，宋都委秦代行。卢沟桥事变后，宋哲元因病退出战场去南岳衡山养病和去四川绵阳，皆由秦德纯陪同。宋哲元在病危之际念念不忘到前线去看望袍泽弟兄，而也主要想看看秦德纯，如秦德纯这样军校出身而受到宋哲元如北依重，也是因秦为人直而不阿，智而不佞。
话说回来，此时察哈尔签订了“秦土协定”，察北大片领土让给日本人，此后，平津也处危局，何应钦不得不和华北驻屯军司令官签订了“何梅协定”，其主要内容是取消国民党在河北、北平、天津的党部；撤换国民党河北省主席和北平、天津的市长；撤退驻河北的中国军队；制止河北的一切抗日运动等。从此，中国在河北和察哈尔省的主权大部丧失。这是国民党蒋介石政府在对日政策上的一次最大妥协，而蒋介石对“何梅协定”一说，一直持否定态度，多次饬令“何梅之间，并无协定”。事情是怎么回事？怎么引起的？
我们引一段当时的文字：
孙永勤部为热河义勇军之一，有众3000人，屡在热河南境，与日伪军队作游击战。5月中旬，日军大举攻永勤，永勤逃至遵化，其地为停战区，按照塘沽协定，我军不得自由派兵驻防，永勤遂得在该县征收粮秣，乘隙逃去。酒井（华北驻屯军参谋长）乃指此为我方接济孙部，扰乱停战区治安，违反停战协定之罪状，又谓曾获义勇军委任状，上有军委分会蒋、何衔名。但此证据并未提出。
胡、白暗杀案，即指胡思溥（国权报社长）、白逾桓（振报社长）之被刺。两报皆在天津日租界发行，两人皆在日租界寓所被刺。两报言论，平日皆反对国民党，亲满亲日。酒井谓白逾桓系日军使用人，其遇刺系蓝衣社所为。
酒井参谋长提出，将中央军第二师、第二十五师及于学忠第五十一军调出平津、河北，调出蒋孝先宪兵第三团，取消国民党党部、蓝衣社（实无此组织，可能指复兴社）的活动等十二条。如果国民政府承认这样条件，其等于平津河北成为军事空白。
协定交涉始于1935年5月29日，结束于6月10日，前后13天，共有4次。第一次为5月29日，第二次为6月4日，第三次为6月9日，第四次为6月10日。谈判代表，日方是华北驻屯军参谋长酒井隆大佐，北平大使馆陆军副武官高桥坦。中方代表是陆军部长兼北平军事委员会分会代委员长何应钦。10日交涉实际上是日方发出最后通牒。何应钦不敢在文本上签字，只是口头承诺。日方仍逼迫不舍，何于6月13日凌晨3时惶惶然离平南下。行后，派军委分会办公室主任鲍文樾告诉日方代表高桥：
“何总长已南下，但其面诺之事，同人均仍一一使其完成。”
后高桥代拟两稿，第二稿原文：
6月9日酒井参谋长所提出之各项期望，均予承诺且自动加以实施。
此致 梅津司令官宛，何应钦。
在此前后，日方华北驻屯军步兵不过10个中队，炮兵1个中队，总数不及2000人。而且分驻秦皇岛、山海关、塘沽、军粮城、天津等处，天津驻军不足500人。而中国驻军包括中央军，于学忠东北军，商震晋军，总数不下6万人。
在交涉中，酒井自称代表天津军（即华北驻屯军），高桥坦代表关东军。中国人当然信以为实。以后资料证明，酒井在6月9日之后才有代表日方提出交涉资格。高桥坦自始至终并不代表关东军，也不代表天津军。因为他们素嫌梅津美治郎司令官对华态度软弱，乘梅津司令官赴长春与林陆相会商公务之际，企图造成既成事实进行诈骗。中方一直畏怕关东军入关，其实东京参谋本部对关东军的权限范围早有明确规定，只限关东，不准越至长城以南。所以说，中国方面的畏惧，并没有想象力造成的那么严重。
如把“何梅协定”说成酒井诈骗案，也许更确切些。
事情也有另外一面。当时日本国内实际上是军人左右政治，军部左右局势，而且军队内部盛行着下先上之风，少壮军人们向往着“为国家做些事情”，向往着到“满洲”做一番事业。往往是军人干出了事，政治家承认既成事实。这里引用日本联合通讯社杜本重治的一段文字，可以借鉴：
“天津驻屯军（即华北驻屯军）怀疑孙永勤得到河北省主席于学忠的支持，对于学忠怀恨在心，并借此反对将公使馆升格（1935年5月17日日中两国公使级升格大使级。编者注）。认为此时将公使馆升格，是对南京政府的支持。当时，日本陆军中央的少壮军官、关东军、天津驻屯军的少壮军官，互相勾结，紧密配合。
有吉（新任日本驻中国大使。编者注）感到华北形势将一触即发，认为立即离日赴任，将首当其冲，便决定延长在日逗留时间。正当此时，果然发生了一个大事件。即在5月29日……”
话说回来，不管称《何梅协定》也好，叫“酒井诈骗案”也好，反正何应钦已承诺。中央军、东北五十一军、宪兵团、国民党党部纷纷南下，平津空虚，国人震动。
这时候引出一个人来。谁？石友三。石友三何许人也？凡稍了解军阀混战历史的都知道有个三反冯玉祥、三反蒋介石的反复小人石友三。前两年10万大军被打散了，现在正乘时乱之际谋篡在平东湾平起事自治，已在聚集兵马进行大比武。怎样大比武，说起来您不要笑话，就是挑选出百余名精壮好汉和弄来百余名妓女，都脱得赤条条的，互相对站着，等石友三一声令下，就冲上去，干起那事儿。这叫练练雄风，交流体会。用在战场上，就是把对手当成女界，用阳刚之气镇住阴柔。您说这样的队伍能打仗？不尽然，找到了日本人做后台，有日本人支持，能不无往不胜！石友三带的人数不多，来敲古都北平的大门，史称石友三叛乱。平津形势骤变，倒底怎样发展，令人揪心！
第三章 重兵驻进平津
话说北平，也就是现在的北京，那是几朝古都，以北平为都城始于西周燕国，距今已有3000多年，以后又有前燕、金、元、明、清及当今人民共和国定都于此。定都是建国大事。为什么看中北京，自然是龙脉所系。历代著名风水家对北京都有论述，我们不一一例举，这里不妨引用几段文字。宋代大学问家朱熹说：“冀都是正天地中间，好个大风水。山脉从云中发来，云中正高脊处，自脊以西之水则西流入于龙门西河，自脊从东之水则东流入于海。前面黄河环绕，右畔是华山耸立为虎，自华来至中原为嵩山，是为前案，江南诸山及五岭又为第三四重案，正谓此也。”
元世祖忽必烈定都北京时，蒙古贵族巴图鲁曾劝忽必烈说：出燕之地，龙蟠虎踞，形势雄伟，南控江淮，北连朔漠，且天子必居中以受四方朝觐。大王果欲营天下，非定都北燕不可。
明代燕王朱棣击退建文帝迁都北京，群臣对北京的形势又作了一番论证。有的说，北京河山巩固，水甘土厚，民俗淳朴，物产丰富，诚天府之国，帝王之都也。也有的说，北京北枕居庸，西峙太行，东连山海，南俯中原，沃野千里，山川形胜，诚帝王万世之都。
清末民初，北京修了铁路其位置尤显重要。虽然1911年清宣统皇帝退位，但其仍是政治、经济、交通、文化中心。当时北京向四方修了铁路四条。一条是经天津山海关，通往关外的北宁路。一条是经天津南下浦口、南京的津浦路。另一条是中国人自己设计自己施工的第一条铁路京张路，即由北京经南口、居庸关、青龙桥达塞外张家口。现在青龙桥旧车站还依然保留旧貌，铁路设计工程师詹天佑先生的铜像矗立着供后人瞻仰。再有一条铁路，也是南控中原至关重要的京汉铁路。京汉铁路经丰台，过卢�