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主题：世界与中国房地产现状及发展趋势 郎咸平
郎咸平教授：各位亲爱的来宾大家上午好。
今天很高兴能够来到合肥和各位同仁谈我对房地产市场的观念，我一进来就
看到这个标语：“风流倜傥先锋郎”，我在国内混了这么多年、出席了很多场合
活动。这还是对我极高的评价，我感到非常荣幸！
现在开始我的演讲：
首先，各位关不关心你们所投资的地产泡沫问题？
其次，你们关不关心股市泡沫的问题？
第三，你们关不关心你的宝贝儿女上了大学找不到工作的问题？
第四，你关不关心最近鸡肉、鸡蛋等价格上升的问题？
这几个问题是目前民生最为关注的问题，这四项问题基本上都来自于同一个
根，要同时解决这四项问题，就必须首先要彻底了解到底我们这个经济是怎么回
事？
有很多人问我：郎教授股市、楼市这么好，是不是老百姓应该对经济发展有
信心。在我回答之前，我想请问各位你们对中国经济现状有信心吗？
我可以帮你们回答：在你们内心深处可以用四个字表达你们的看法焦躁
不安。股价涨了你紧张，股价跌了你更紧张。
所以今天我的演讲主题：“到底什么决定了我们地产价格？”
更让我感到震惊、震撼的是，政府的宏观调控不但对房产价格、股市价格没
有太大的帮助，反而推波助澜。上午宏观调控，下午房价大涨。为什么宏观调控
对我们的地产跟股市没有太具体的作用呢？这一点我相信也已经在各位心中画
上了一个非常大的问号。
今天我准备从“房地产”作为切入点。
我们中国28年的改革开放，其目的是推行中国的市场化。可是我想请问各
位，你认为，以房地产为例，我们中国真正做到的市场化，中国的各项改革开放
走到今天，基本上都是供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过多。
我今天准备从供给面和需求面分别来谈一谈，我们的楼市是怎么回事。
我为什么说“楼市的供给面是市场化不足”呢？大家想一想，房地产成本怎
么来了？谈到房地产成本，你就要想到，房地产的特征。
房地产的特征我认为有三大项：
一、有两大核心资源土地开发权以及银行信贷权。
这两个权力基本上操纵在政府的手上，只要在政府的手上就有“寻租”的可
能。
二、地产市场的长流程管理。
就是从立项到最后起码有100多个环节，这环节里面每一个环节都需要政府
盖公章，每盖一个公章就有可能出现腐败现象。这100多个公章的积累造成了非
常大的寻租空间，拉升它的产业成本。
三、地方政府的卖地心态。
我要请各位拿政府的卖地和全世界的各种价格比较，你会发现中国的地价涨
幅是全世界最快的，而且只涨不跌，这种只涨不跌的经济指标本身就不正常。这
种只涨不跌的指标给我们地产成本带来什么样的压力呢？那就是在所谓的公开
竞价之下，土地价格飞涨；这样就加大了构建成本。
我倒要反问一个问题：你卖地，地价如此之飞涨，这个地是属于谁的？这个
地是属于我们全体老百姓的，但是地方政府卖了地之后，我想请问你这个钱去了
哪里？这个钱基本上被变为地方的财政收入，因此在很多地方，地方政府肥得流
油，但是你怎么用这个钱？你有没有“取之于民，还之于民”呢？你有没有取之
于地产，还之于地产？很多地方是没有的。所以，老百姓平白承担了高价土地的
成本，但是缺乏政府对老百姓的回馈。这个钱地方政府拿去做什么用途呢？包括
地方的基础建设，包括盖办公大楼，当然更包括形象工程、政绩工程等等。可是
这些钱没有替老百姓创造更好的居住条件。但是，这三项成本。我重复一下：一、
两大核心资源。二、长流程管理。三、政府卖地。这三项措施迅速飙升了房价。
今天以上海为例，就算是以成本价来卖房子的话，不管内环、外环房价都是一万
多以上。这种成本居高不下根本不可能靠单纯的宏观调控压下来，因为土地本身
就很贵。可是我们一直没有看清事情的本质，这个本质就是地方政府处理事情的
本质就是错的。没有把土地的收入款取之于民，用之于民，这是问题。我为什么
接受这里的演讲，和各位谈这个话题？我最近在全国各地循环演讲，这个课题非
常严重，我必须以我的演讲督促地方政府理解政府的行政目的是提供给老百
姓一个公正、公平的平台，而不是简单的增加财政收入。因此你的目标在“十七
大”之后不要再以GDP为标准，我也相信中共中央会以环境污染、房价、居住条
件、下岗工人，等等问题作为衡量干部的标准，和过去已经不一样了。为什么地
方政府那么热衷外地呢？那就是政策的误导，那就是地方政府以GDP为施政目
标。卖地本身就是错误的。假设一个地方政府上台之后，他什么事情都不要做，
他只要卖地就可以了，卖一块地GDP上升一块地，如果卖地的价格越高，GDP上
升的越快。这也是为什么各地政府卖地。这样的一种结果性的问题，使得我们成
本不会下降。除非你能够改变这种心态，否则土地价格一定是居高不下。不但居
高不下，而且涨幅态势不可想象，一直到最后就牵扯到了执政意识形态的问题。
在“十七大”前夕，我相信大家一定很好奇，到底我是什么观点？这三项因
素造成土地成本大幅上升，所以在座的老百姓要问我了，这么贵的成本、这么贵
的房屋，为什么有人会去买？这个问题问的太经典了。我想请问你，你讲买不起，
为什么有人买得起？那就要从我们的地产需求面来看。我们知道，地产的需求面
是非常特殊的经济环境。我可以这么讲，中国地产的需求面是全世界独一无二。
我经过几个月的调研，终于找出原因。所以我要和各位共同分享我的研究成果，
我想请问在座的民营企业家，当你做生意赚一笔钱之后，下一步是准备办绿卡还
是继续做投资。你们不好意思讲，我帮你们讲；你可能想办绿卡，因为你对未来
投资环境信心不够。我再请问在座的民营企业家，你最近做生意赚的钱，和你买
的别墅赚的钱哪个高？你会发现两年以前不小心买的豪华别墅，一转眼就赚了一
两千万，你做的这个行业，辛辛苦苦的做了几年每年5％的回报率，而且我们的
汇率不断上升，你的5％变成2％、3％。企业不好做，搞搞股票、搞搞地产多好啊。
你为什么有这种心态？因为中国投资的环境恶化，使得我们大家应该投资的钱不
投资，而大量积累。按照我个人的认为，这个大量的钱去了哪里？而且这个大量
积累的比例有多大？按照我的研究结果显示，我们民营企业家的投资意愿，不到
先进国家的20％，这个百分之八九十的闲置资金去了哪里？这是第一个。
第二，就是我们温家宝总理所讲的“今天的中国大面积的腐败”。我再请问
各位，这个“大面积的腐败”，贪污受贿款的一大笔钱去了哪里？它不会凭空消
失。
第三，（国外的资本）到了中国去了哪里？还有你的朋友，你的父母手上拿
储蓄款去放在哪里？
我刚刚讲的这几股资金，一旦汇集在一起就会形成中国从未有过的“虚靡资
金”。这个“虚靡资金现象”是我的提出的，只有这个“虚靡资金现象”才能对
我今天演讲的主题，做一个很圆满的回答。这个钱打到哪里哪里就倒，打到楼市、
楼市泡沫。这股“虚靡资金”的出现造成了地产需求面市场化“太度（过度）”，
因此“虚靡资金”一起来推动成本上升，两股扭曲的市场化现象纠结在一起房价
居高不下，一般老百姓再也买不起房了。
你听我这么一讲，我相信每一位来宾的心里都豁然开朗了。其实就是这么一
回事。所以请各位注意，地产的需求面是“虚靡资金”，其原因是地方投资环境
的恶化和大面积的腐败所造成的。那么地产的供给面，也会因为“三项因素”提
高构建成本。这些因素和宏观调控的金融变速是不相关的，你也很难透过宏观调
控来控制住这种供给面市场化严重不足，以及需求面市场化严重过度的现象。而
且结果呢，就是房价居高不下。
我再告诉各位，我的理论不但和一般的经济学家不同，甚至和教科书也不一
样。原因在哪里呢？原因是我真正经过一番精心调研组织得出来的。你会发现，
如果我讲的是对的。那么我们投资经营环境越恶劣、腐败越严重，股价就越好、
房价就越高。你们说这种现象是正常的吗？我对此现象忧心重重，所以我才在各
场房地产研讨会来表达我的观念。这种现象非常值得各位警醒。
我给各位举个例子：我前一阵子去成都演讲。成都市领导告诉我几个数字：
成都市的房价是五六千一平方米。当时我就问：你们预估一下外来资金购屋的比
例是多少？当时领导回答是：大概50％吧。一个多月前，我又去了重庆市演讲，
重庆市当时的房价比合肥还要低：（2900多）一平米。当时我在重庆说：重庆
市的房价当前是没有泡沫。可是，在演讲的最后，我提醒了重庆市各级领导。我
说现在是没有泡沫，只要“虚靡资金”一进来房价立刻泡沫。话音未落，言犹在
耳，重庆市就做了相应的措施。创造一个特区概念，特区概念一出来，大量“虚
靡资金”涌入，一个月之内房价就会有泡沫。难道你说成都领导，或者是重庆领
导它希望房价上升吗？他不希望，我也相信合肥的领导也不希望房价上升，也希
望大家能够“居者有其屋”。但是我要告诉各位，今天房地产的上升已经不是地
方政府能够控制得住的，那是一种全国性的资金流窜现象，这种资金打到哪里