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太大的分别。这样的人群，怎么可能会在广东地区跟北京地区还有上海地区造成
如此大的差距，难道是上海的民众有问题吗？我这么一讲，我相信各位嘉宾可以
对我所讲的呼之欲出，整个事件不是简单的泡沫问题，而是我国整个宏观环境还
没有跟国际接轨，而且从去年调整利率，一直到今年调整汇率，我在公开场合发
言的时候，我公开表示反对中央政府的做法。反对做法的原因非常简单，因为我
国的金融体系是一个二元化的金融体系，我国的金融体系承受不起利率与汇率的
不稳定，我国的金融体系承受不起房地产的泡沫，这些都应事先作防范，正确的
政策实施的话就不会有上海的现象，这就是我对外发言的基本观点。
今天看房地产的问题，升值对房地产的影响？房地产未来走势应该怎么样？
深圳的老百姓如何看房地产？今天的房地产政府清楚一点，今天的房地产市场已
经不能单纯从房地产谈房地产，已经成为国家政策的环节了。因此我们从前几年
的宏观调控一直到利率汇率的变动，到这次房地产宏观调控，都有着千丝万缕的
关系。我对政策的调控认为基本上没有达到要点。也就是说，最近这一轮政策的
出台，对于房地产泡沫而言，我们基本上没有搞清楚为什么泡沫形成于上海？而
整个宏观政策的推行“一刀切”是不可以接受的，中国老百姓的消费习惯，取决
于两个变数，一个变数是薪水所赚的钱，第二个变数是固定资产产生的财富效益，
目前表面上看起来，我们一刀切的宏观调控对很多地区是没有影响的，包括广东、
北京，但是你的财富效果已经开始受到影响，只要你的财富效果受到影响，一个
最直接的打击就是消费心态会改变。
如果你今天买一部汽车认为贵，并不是今天要不要买的问题，而是很多人会
由此推迟消费行为，后面将是整个深圳地区的新消费观念的改变。所以大家千万
不要认为这次宏观调控目前没有多大影响。这就太简单了。不是的，影响之大，
是我不能理解，也是你不能理解的。我在国外做了很多年的研究，包括国家的宏
观调控政策，货币政策，金融政策。全世界除了中国以外，公认的事实，那就是
金融政策切忌大起大落，为什么？你调整利率也好，你调整汇率也好，有两点你
是控制不住的。学术界称之为定论的东西：一个是什么时候产生效果不知道；第
二个效果多大不知道。
因为如果一个政策的推行，不知道什么时候产生效果，或者不知道效果有多
大，这个政策必须要稳健。而为什么美国政府对于货币供给的控制始终在一个稳
定的水平？你们在座都是做企业的，日本、美国、欧洲的厂商基本上都知道如何
对外汇的风险。但中国不稳定的金融政策，也就是汇率和利率的调整，最后是由
生产厂商承担，也就是消费者承担。当然，最后是要中央政府包括中国人民银行
来承担。
我不理解，为什么这么简单的事情在中国大陆还需要讨论？也就是应由中央
政府来承担金融政策的风险，而不是老百姓承担。人民银行还搞不清楚这个道理，
因此这种不负责任的政策，是我表示反对的。
那么各位想一想，今天房地产的未来，不是取决于老百姓怎么想，也不是取
决于发展商怎么想，我们何尝不希望，住者有其屋；我们何尝不希望老百姓买到
廉价的住宅，可是这种趋势发展下去的话，你住不到！
我举个例，上海地区也是我比较熟悉的地区，房价到了什么地步？所谓城区
“三二一”环线，内环是三万元一米，内环跟外环之间的二环线是2万元一平方
米，外环“三环”线以外是1万元平方米。政府统计数据称6700多元/平方米是
不可靠的，我讲的是数据是比较真实的。这种数据远远高于广东地区和深圳。
很多媒体说影响上海房价有三个因素：第一，是上海老百姓收入显著增长；
第二，由2009世界博览会在上海举行；第三个原因，就是可能有外国资金的流
入，包括温州、香港等地的资金的流入。我跟各位讲，这是非常简单化的看法。
第一，上海老百姓比较有钱吗？我们看一下，从2002年－2004年，上海老
百姓可动用收入所得的增长率是12％左右，在广东也是12％左右，北京也是12％左右，几乎差不多。因此第一个理论根本不成立，上海老百姓并不比北京和广
东老百姓更多钱。
第二，世博概念。奥运概念在北京更吸引人，更是卖点。世博在哪里建造？
在浦东，5。28平方公里土地。但我们观察到，这次泡沫的形成是在浦西。因此
第二个理论也不成立。
第三，是否是外部资金的炒作。我自己在上海电台有一个节目，曾经谈过上
海的房地产，但是有人不希望播，结果没播成。为什么呢？既然，前两个因素表
明，即不是上海百姓比较有钱，也不是世博概念，那上海房地产短短半年内，炒
高了一倍以上的唯一可能，就是国际炒作。什么叫做国际炒作？我们比喻一下，
外汇储备1000亿美元，其中有700亿知道来源，包括直接投资、贸易等，但还
有300亿不知道来源！
我同时又想到一个可笑的问题，你有什么资格搞浮动汇率制？你有什么资格
搞利率自由化？你有能力驾驭国际炒家吗？甚至我在开玩笑讲，这个钱是不是国
外潜水艇运进来的？
今天上海房地产是怎么回事？假如我是国际炒家的话，我想暴炒国外的股票
是傻子，炒不起的！我都知道国外监管机构不会不知道。但国际炒家所想的一定
是会挑一个城市，这个城市有独特性，我如果只有500亿资金的话，我去哪个城
市？
就当成是我的猜测，虽然我猜问题是比较准的。我假如用500亿到1000亿
资金炒作房地产，我会去广东或北京吗？象广州政府发展规划是东向天河，南向
番禺；象北京是二环、三环、六环等，如果再数到七八环，连天津都变成北京的
一个区了，北京二环之内的区域是市中心区，但是北京老百姓是不喜欢住在那里
的，那里多是政府的机关单位。我们承认那是市中心，但不喜欢住在那里。那么，
住在哪里呢？跟着环走，在三环、四环，我们可能住在亚运村，朝阳区有可能住，
海淀区有可能住，甚至住在清华、北大附近，各有各的特色。所以北京区域跟广
州一样，居住区域散布得很广。但在我们大上海地区，是不一样的。上海地区有
南京西路和淮海路，在这个片区，土地供给没有了，在有限的土地上造有限的几
栋房子。上海老百姓和广州、深圳的老百姓不一样。如果上海老百姓买郊区别墅
的话，也会希望在市区里有一个小房子，不希望脱离市区生活。你说在南京西路
和淮海路买房，他们肯定愿意。
比如广州人想住在广州的市中心吗？肯定不想！北京人想住在北京二环以内
吗？就是故宫附近，你肯定不想！但上海老百姓就是想住南京西路和淮海路，当
然这个供给量非常小，没有数据公布的事，我不希望对外发言。下面都是我实地
观察到的现象，那就是国际资金，比如香港来的资金大举购买淮海路和南京西路，
这些内环区的所有高价楼盘。怎么买？我发现操作手法跟2003年国际游资炒作
H股是一样的。什么原则呢？首先大批量的购买。在买入累积到一定数量以后，
炒家一起进入，然后在最后要出手的三个月至半年左右时间，大幅度上扬，然后
高位套现，卖给傻瓜。当时对H股炒作，我讲这个话的时候没有数据，因为香港
联交所规定，机构投资人持股量10％以上才需要汇报，所以当发现没有机构投
资的时候，到了2003年4月1日，联交所突然宣布5％以上也要宣布，当月塌
陷。大部分持股都在5－10％之间，有几家公司9。9％不想披露。这种现象当时
炒作H股本，就是八国联军的时候，国外一起来炒作，不像我们自己的庄家是互
相厮杀的。国外同时进来，一起囊括，一起炒作，第一阶段炒这几家，互相揭盘，
我先购买，然后你也进来，然后一起退出，第四个人进来最高价格拉升，然后四
个人一起退出。炒H股的时候，第一家先进来，然后第二家再进来，第三家再进
来，怎么套现，第四家进来到高位，前面三家一起套现，下一次换一家，你这次
牺牲一点，下一次你第一个炒，我们互相配合。大家理解了没有？（掌声）
这是H股炒作，你们上网看一下，2003年我在《21世纪经济报》发表的文
章。这次我们发现也是类似情况，但是我们没有数据，我很多学生做房地产代理
的，我发现情况很类似，怎么回事？就是03年的时候，04年的时候，一起进来
的，由于地方非常小，少量资金给拉抬楼价，到最后我判定是在今年年初或者去
年年底，开始由最后几家进来，当时的房价，从去年2004年的6月份到今年6
月份房价在当地楼盘占了一倍以上，可以从1。5万到2万，甚至到3万以上，短
短的几个月，一起出货，高位套现，卖给老百姓。造成泡沫，大赚一笔而走，人
走了以后，政府开始宏观调控。第一，你两年之内卖掉的，给5％的惩罚。要卖
房子以后，你必须先交清贷款才能买房，各项条条款款让你卖不了，这就是高手
过招，让你走了以后才来调。（掌声）到最后打击了谁？就是打击了上海老百姓，
这叫做技不如人，也叫做嫌贫嫉富。然后房地产走到了这一步，你事先难道不晓
得这就是国际炒家吗？我告诉你，他就是不知道。 我到处演讲，我从来没有给
银行、证监会演讲，不学习是不行的。当然这话是公开讲的，在上海也照讲，你
所接触的竞争对手不再是深圳的房地产商，不再是北京、上海的房地产商了，宏
观调控要有�