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第三章 不要浪费好时光
1986 依法治地 有偿转让
古人称土地为“万物母”，一个个璀璨而辉煌的文明在土地依托下渐渐成长。然而，1981年以来，全国净减少耕地3690万亩。在乱占耕地日益蔓延的严峻形势下，1986年2月21日，国务院召开第100次常务会议，决定成立国家土地管理局。同年6月25日，颁布了《中华人民共和国土地管理法》。在上世纪八十年代中期前的中国，土地是不能买卖和流动的。但随着改革开放的扩大和深入，新的问题摆到了决策者的面前。
1987 深圳拍地 烟台房改
1987年末，深圳敲响了中国土地拍卖的“第一槌”，开创了用市场配置土地资源和土地使用权有偿转让的先河，引发了我国土地使用制度的革命。仅仅两个多月后，福州敲响了“第二槌”。 不久，海虹桥开发区26号地块有偿出让的国际招投标项目也尘埃落定。仿佛是和南方经济特区深圳遥相呼应，北方海滨城市烟台在1987年率先打响了全国房改“第一枪”。烟台人开始感慨：“房子也是商品，不是福利了。”
1988 天涯狂欢 万科改制
人们曾经觉得那么遥远的“天涯海角”，一下子成为全中国的聚焦点。说起海南传奇，说起房地产故事，有两个人不得不说，那就是冯仑和潘石屹。作家晓剑把海南比喻成中国房地产市场的黄埔军校，“从这里毕了业的房地产商都是一把好手”。对于万科来说，1988年是具有标志意义的一年。这一年万科经历了两件大事，一是进行股份制改造，二是开始介入房地产。万科正在迎接一个里程碑式的开始。
1989逆流而上 八仙过海
这年的市场是“消费降温，市场疲软，商品积压，资金短缺，生意难做”。但是，我国住房制度改革工作还在有条不紊地推进。2月，北京首次公开出售商品房。6月，天津川府新村等建设部第一批三个“城市住宅小区试点”一建成，就成了业内关注的焦点。这一年万科进入房地产领域开发第一个项目天景花园时，还是一个杂牌军。在这个不适合大干一番事业的阴郁季节，偏偏有人不甘平庸，执着于捕捉变化中的积极信号，寻找机会，逆流而上。
1990浦东开放 上海突破
在南方经济特区取得了初步成功经验之后，邓小平开始把目光聚焦到上海。一切似乎波澜不惊，但就在这个春节过后，浦东命运截然不同。中央决定实施上海浦东开发战略，促进了上海城市建设和房地产开发的步伐。1990年春节刚过，时任上海市市长的朱镕基就率团到了新加坡等地，他此行的目的就是为上海的住房改革寻到一条破题之道。以前，上海人是“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，而现在很多浦西人却争相入住浦东。
第四章 冬天里的一把火
1991房企上市 做大做强
自1991年开始，民营房地产企业不断涌现，结束了国有房企一统天下的格局。就是通过到菜市场摆摊，万科一步一步完成了股票的推介认购。上市打开了资本市场的大门，从此接受过资本洗礼的万科开始频频和资本亲密接触，在资本的指引棒下，万科渐入佳境，开始腾飞。此后，风起云涌的上市浪潮不仅席卷A股，还流传到香江。福建人黄如论，带着在国外赚回的第一桶金回到家乡，投资房地产，终成大业。
1992活力中国 疯狂地产
1992年初，已经88岁高龄的邓小平，去了深圳等4个城市，上百次开口说话。他的声音再一次震动了整个中国。邓小平的历史性讲话，把我国的经济改革推向一个新的高度。在这个大背景下，中国卷起了开发房地产的浪潮。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当年一些生意人的经典语录。让人热血贲张的海南岛开始培养日后中国房地产业的巨子。1992年9月15日，经国家新闻出版署批准，《中国房地产报》全国公开发行。
1993泡沫破裂 风雨洗礼
这一年，我们见证了房地产泡沫那一瞬间的巅峰与破灭，更记住了经济学中的一个重要词汇——宏观调控。1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止，房地产市场陷入了“万劫不复之境地”。“治理北海泡沫；要掉几颗脑袋！”朱镕基副总理以他的个性化语言；为北海二十世纪九十年代初的房地产开发热画上句号。万科也险些陷在北海。
1994 房改再启 顺驰扩张
63岁的“才自清高志自高”的朱镕基走到前台，负起经济改革大任。1994年7月18日，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，这个决定再次开启了城镇住房制度改革之路。全国房地产进入了紧缩状态。中央政府以及各地政府推出种种举措，以力挽房地产市场之颓势。上海“蓝印户口”政策出台最快，也最具影响。1994年，中国房地产界的又一匹黑马横空出世，他就是那个颇具传奇色彩的人物——孙宏斌。
第五章 未来不是梦
1995 传奇策划 指点江山
沧海横流，方显英雄本色。在中国房地产发展史上，这一年却是富力地产和世茂地产的“转折年”。两位“大师级”房地产策划人跳进了我们的视线，江湖上人称“南王北邓”，王是王志纲，邓即邓智仁。王志纲十多年前的一场伟大的策划，挽救了碧桂园这样一个家族企业。邓智仁败走玫瑰园时，留下了一句名言：“我是全北京最失败的人。”但不可否认是，他的销售理念培养了北京本土开发商的市场意识和专业精神。
1996 高层研讨 沪上实践
朱镕基指出，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。建设部抽调有关司局专业人员，对发展住宅建设进行深入分析。建设部在杭州召开共商住宅建设发展大计会议，杭州居然找不出一个像样的住宅小区让代表参观。当北京的决策层正在酝酿出台住宅建设新策，刺激住宅消费之时，上海市长宁区已“领跑”于市场前沿，率先开始了实践，在房地产发展史上产生了重要影响。
1997 房改新政 启动在即
东南亚金融风暴触目惊心，香港楼市和股市泡沫双双破灭所带出的一系列连锁反应，使香港经济遭受重创。掌控中国经济大局的朱镕基高瞻远瞩，他认为必须尽快启动住宅消费，用它来拉动中国经济。国家有关部委组织力量，加班加点研究取消福利实物分房制度。朱镕基聘请王石为房地产顾问。一方“傍大款”，一方“娶靓女”，华远牵手华润走上购并的舞台。任志强梦想成真，华远借海外股东华润北京置地间接上市，融资达到10亿元人民币。
第六章 千年等一回
1998 住房制度 彻底转身
十年一觉安居梦，二度房改今始来。1998年，中国启动了一场影响国内经济以后十年并一直持续下去的改革。从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。二十年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底的转身。在后来的经济建设中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”，也成了最具暴利气质的行业。
1999 处置“烂尾” 海南试点
1999年是房地产市场的最具转变性的一年。在这一转变中，发展商真正体会到了市场到底是怎么一回事。一个未来的中国房地产会展第一品牌横空出世，这就是“住交会”。***说：“海南的房地产积压问题一定要想办法解决好。” 这一年，成为了海南房地产复苏的破冰之年。国务院决定在海南开展全国处置积压房地产试点工作。处置每一宗“半拉子”工程，都是一场攻坚战。历经八年，海南终于完成了“化蝶”蜕变之路。
2000 散户特征 联盟时代
新世纪，新千年，过去和未来在这里交汇，现实与希望在此刻对接。当住宅的商品属性被还原出来，当有了银行按揭，商品房从面向少数群体的奢侈消费迅速转向普通人的大众消费，中国房地产终于迎来了跨越式发展。面对世界市场日益一体化的现实，住宅产业的战略性联盟时代已经到来。万科王石、华润宁高宁、华远任志强联袂为我们上演了一场市场经济模式下的夺权大战。这在全世界的商战历史上，也是绝无仅有的。
2001 股市暴跌 楼市升温
2001年，沪深股市自1994年7月325点转牛以来的指数最大下跌，投资者可谓悲喜交加、刻骨铭心、欲哭无泪。证券市场和房地产行业关联度极高，这时大家又把目光投向了楼市。2001年是股市和楼市的牛熊分水岭：股市大熊，楼市大牛。2001年，刚刚升温的中国房地产，催生了一个举国关注的新生经济学词汇——“温州炒房团”。温州炒房团逐渐形成规模效应，所到之处，当地房价一路飙升。
2002 冬春之争 惊动总理
2002年元旦，清华大学经济管理学院教授魏杰在中央电视台发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”魏杰教授高论一出，不啻引爆了一颗重磅炸弹，影一场围绕“冬天”还是“春天”，有无“泡沫”的世纪大论战贯穿全年。“冬天论”还引起了朱镕基总理的关注，他亲自打电话给建设部部长俞正声，要求建设部加强市场分析。这年5月，深圳京基集团25万美元请出克林顿，“总统营销”出奇制胜。
第七章 让我欢喜让我忧
2003 宏观调控 渐成共识
随着房地产热营造的一个内外俱旺的经济景象，却是各种原材料和能源因紧缺而价格一路飞涨。在决策层面宏观投资过热已渐成共识。有人把2003年称作“土地市场治理整顿年”。为了有效遏制住土地资源的流失，国家一年内连续出台了一系列土地政策来参与调控宏观经济。“121号文”和“18号文”的前后出台，让开发商感受到了冰火两重天。“上海首富